(已修订)截至2024年3月31日止年度之全年业绩

香港交易及结算所有限公司及香港联合交易所有限公司对本公布之内容概不负责，对其准确性或完整性亦不发表任何声明，并明确表示，概不对因本公布全部或任何部分内容而产生或因倚赖该等内容而引致之任何损失承担任何责任。 （于百慕达注册成立之有限公司） （股份代号：199）截至2024年3月31日止年度之全年业绩财务摘要（全部以港币列示）截至3月31日止年度 2024年2023年 收益根据综合损益表111百万元91百万元物业收入及酒店收益 －应占联营公司及合营公司581百万元965百万元 －透过出售于一间联营公司之权益50百万元– 742百万元1056百万元 本公司拥有人应占本年度亏损(645)百万元(147)百万元 每股基本亏损(71)仙(16)仙 每股资产净值3.2元4.0元 *仅供识别 –1–兹提述德祥地产集团有限公司日期为2024年6月28日有关本集团截至2024年3月31日止年度全年业绩之公布（「全年业绩公布」）及日期2024年7月4日之补充及 澄清公布（「补充及澄清公布」）。除补充及澄清公布中所述资料外，全年业绩公布所载之所有其他资料及内容均维持不变。 德祥地产集团有限公司（「本公司」）之董事（「董事」）会（「董事会」）欣然提呈本公 司及其附属公司（统称「本集团」）截至2024年3月31日止年度（「本年度」）之全年业绩。 业务回顾 受地缘政治局势紧张、利率持续高企及物业开发商的财务压力等多重因素影响，本集团面临严峻的营商环境。此外，因缺乏积极推动因素，香港的物业市场，尤其是商用物业，陷入租金下跌及空置率上升的困境。为应对此市场状况，本集团一直检讨其营商模式及调整其灵活性。于本年度，本集团出售位于香港及中华人民共和国（「中国」）之若干物业存货，因此，收益于本年度增加 22.4%至港币111100000元（2023年：港币90800000元）。 本集团于本年度录得本公司拥有人应占净亏损为港币644900000元，而上一个财政年度则为港币 146900000元。本年度的净亏损乃主要由于 (i)对直接持有一幅位于中国北京的土地的一间联营公司之权益计提全额减值亏损港币 136200000元；(ii)由于香港商用物业市况受到不利影响，本集团投资物业的公 平值减少港币134000000元及本集团所持商用物业减值亏损港币46400000元； 及 (iii)由于本年度内并无产生一次性收益，本集团合营公司应占净亏损港币 78800000元，而上一个财政年度录得净溢利港币264000000元。 董事会决定不派发任何本年度之股息。因此，本年度全年并无已付或应付股 息（2023年：无）。 物业 本年度录得分部亏损为港币405700000元，而上一个财政年度则为港币 135600000元。 澳门位于路环南岸的金峰名铸乃为由本集团一间联营公司发展之豪华住宅项目。 由于该项目有更多预售单位于本年度交付予最终买家，故对本集团之贡献增加至港币61900000元（2023年：港币16800000元）。 香港 就本集团拥有72%权益位于土瓜湾上乡道21、23、25、27、29及31号之重建项目而言，该物业已于2022年8月拆除。本集团已接受将土地转换为商住用地之大部份临时基本条款，并正与地政总署就土地补价评估进行磋商。 –2–宝峰为位于半山宝珊道23号之高级豪宅项目，本集团拥有其20%权益。其占用许可证已于2022年9月发出。于本年度，已售出一个豪华住宅单位并交付予最终买家。 中国 达镖国际中心为一幢商场平台、办公室及酒店集于一身的综合大楼，位于广州市，邻近昌岗地铁站，交通便利。大楼之出租率于本年度保持稳定。 海外英国伦敦 位于Greycoat Place之项目已重建为一幢商住综合大厦，并于2023年8月取得实际竣工证书。目前，正进行余下之室内装修及傢俬工程。 加拿大温哥华 本集团拥有28%权益位于Alberni Street之住宅重建项目正在向当地部门申请以取得发展及建筑许可。 酒店及消闲本年度录得分部亏损港币230800000元（2023年：分部溢利为港币175400000元），乃由于一间联营公司权益之减值亏损港币136200000元及出售本集团间接拥有上海漕河泾万丽酒店的一间联营公司49%股权之亏损港币13800000元。 本年度转为分部亏损主要可归因于︰ (I) 于一间联营公司之权益之全额减值亏损港币136200000元本集团持有一间于中国成立的中外合营公司北京珀丽酒店有限责任公司（「北京珀丽」）20%的股权，该公司拥有一块位于中国北京朝阳区将台西路 8号的土地（「该土地」）。 于2023年上半年，北京珀丽的主要股东（「主要股东」）北京百骏投资有限公司向本集团发出一封函件，寻求一笔可观的资金（「该函件」）。函件中载明的原因如下：北京珀丽有一笔约为人民币173000000元的逾期借款，年利率为16%，已于2021年8月到期；主要股东亦将其40%的股权作为抵押，可能使北京珀丽面临贷方的法律索赔；此外，北京珀丽欠付其员工9个月的薪金，以及经营费用及30%的建筑费用押金。于该函件中，主要股东亦指出，在并无足够资金的情况下，该土地的重新开发将会停止，该土地甚至有可能被收回。在这种情况下，北京珀丽可能会破产及清算。 –3–于2023年7月11日，本集团向主要股东发出正式回复函件，强调主要股东未向集团知会或报告有关借款的情况，导致本集团对北京珀丽面临的营运困难（包括拖欠雇员薪金及日常开支）不知情。 于2023年7月至2024年5月期间，本集团进一步努力通过多种渠道与北京珀丽及主要股东建立沟通，包括于咨询中国律师后发出正式函件，以准备根据中国法律提起「股东知情权」法律诉讼，并反复强调要求北京珀丽提供业务文件，包括但不限于根据本集团与主要股东之间的合营公司协议所协定的条款审查相关会计记录及财务报表。 尽管本集团自2023年7月以来一直努力与北京珀丽及主要股东建立沟通渠道，但截至本公布日期，本集团尚未收到北京珀丽或主要股东的任何信息或回应。 鉴于上述情况，董事已评估其于北京珀丽投资的公平值，并考虑了以下因素： 1.该土地可能会被收回 诚如该函件所述，该土地重建已被暂停，倘该物业被指定为闲置土地，则或会被相关当局收回。有关情况可能会大幅降低北京珀丽所持土地的价值，甚至完全失去价值。 2.缺乏重建资源 若无主要股东的支持或合作，土地重建的资源供应将受到阻碍，无法取得任何实质进展。此情况不仅降低该土地的价值，还将导致该土地无法产生任何收益。 3.与主要股东的问题 北京珀丽的日常营运由主要股东控制，本集团并未参与。除可能利用正在采取之法律行动外，本集团无法以任何方式保护其投资。 –4–4.本集团之最高潜在亏损 北京珀丽作为有限责任公司及本集团之联营公司，并无获得本集团提供之任何担保。因此，本公司已评估最低可变现价值为零，导致本集团截至2023年3月31日的账面成本亏损总额为港币132100000元。 由于难以收回有关成本，董事会已于本年度内确认于联营公司之权益之全额减值亏损港币136200000元。 (II) 未确认来自上一年度的一次性收益 未确认 (i)来自出售一间酒店的应占溢利港币223200000元，及 (ii)由于加拿大一间酒店物业的公平值增加而应占减值亏损拨回港币61100000元，此两项均于上一个财政年度录得。 于本公布日期，对本集团营运属重大之本集团应占物业权益概列如下： 本集团应占建筑 地点用途应占权益面积(1) (%)（平方呎）澳门 位于路环石排湾马路之金峰南岸、金峰名住宅╱商业35.5349000汇及金峰名铸小计349000香港 位于湾仔轩尼诗道 250号之250 Hennessy 办公室╱车位 100 55600 位于土瓜湾上乡道21、23、25、27、29及31住宅╱商业7258900(2)号之重建项目位于半山宝珊道23号之宝峰住宅2015300小计129800 –5–本集团应占建筑 地点用途应占权益面积(1) (%)（平方呎）中国 位于海南省三亚市崖州湾科技城之土地(3)酒店100886000 位于广州市海珠区江南大道南362号及昌岗商业╱办公室45282600 中路238号之达镖国际中心之部分╱酒店╱车位小计1168600海外 位于英国伦敦Greycoat Place 18、19及 20号之 住宅╱商业 90.1 39000重建物业 位于加拿大英属哥伦比亚省温哥华Bayshore 酒店╱会议╱ 50 224500 Drive 1601号之温哥华湾岸威斯汀酒店 配套用途 位于加拿大英属哥伦比亚省温哥华Alberni 住宅╱商业 28 171200 Street 1444号、Broughton Street 711号及Nicola Street 740号之重建项目小计434700总计2082100 附注： (1)此指现时用途下之面积。 (2)此指临时基本条款下土地转换为商住用地之面积。 (3)本集团已就物业发展收购租赁土地支付按金。 –6–证券投资 由于对美国加息的担忧、全球经济衰退的可能性及持续的地缘政治风险，投资市场出现波动。这些因素共同影响企业盈利，导致本集团的投资公平值下降。于本年度录得分部亏损为港币22800000元（2023年：港币48300000元）。该亏损主要为市价下跌产生之未变现亏损。 于2024年3月31日，本集团所持之股权及基金投资总值为港币59300000元，当中59%为以美元列值之非上市证券及基金，而余下41%则为以港币列值之上市证券。 融资于2024年3月31日，本集团之其他应收贷款为港币121000000元（2023年：港币 203900000元）。 于本年度，本集团录得分部溢利港币9400000元（2023年：港币5000000元），乃主要来自利息收入港币11000000元（2023年：港币13300000元）及根据本集团采 纳之会计政策就应收贷款（连同其应计未付利息）之预期信贷亏损作出亏损拨 备港币1400000元（2023年：港币7800000元）。 财务回顾 本集团持续采用审慎的资金及财务政策于其整体业务营运上，并继续以多项信贷融资结付其承担项目及满足本集团之营运资金需求。 于2024年3月31日，本集团之银行及其他借贷总额为港币1362200000元。于扣除现金及现金等价物港币24700000元后及与本集团股东资金港币2930100000元相比，本集团于2024年3月31日之净资产负债比率为0.46（2023年：0.38）。港币1298800000元之银行借贷按浮动利率计息，而其他借贷港币46800000元之借贷按固定利率计息。本集团将密切监察及管理所面对之利率波动风险，并会于适当情况下考虑使用对冲工具。 于本年度，本集团已提取银行借贷港币51200000元，用以支付英国重建项目所需资金。于2024年3月31日，本集团之借贷总额港币1037900000元将于未来十二个月到期偿还，其中港币213900000元之借贷随后已延长至2025年3月31日。本集团正积极寻求新的融资及贷款融资来源，并将不断密切监察其流动资金及营运资金需求，确保在有需要时作出适当融资安排。 –7–于本年度，本集团录得本集团拥有人应占亏损港币644900000元，并录得经营流出净额港币46500000元。此外，截至2024年3月31日，本集团之银行及其他借贷总额为港币1362200000元，而本集团之现金及现金等价物为港币24700000元。该等情况表明存在重大不明朗因素，可能对本集团的持续经营能力构成重大疑问。本公司已采取包括下列各项之一系列措施，以改善本集团之流动资金及财务状况。 (1)已获得新借贷来源 于2024年5月，本集团成功获得港币200000000元的新借贷，按15%的年利率计息，并将于2026年4月偿还。新借贷由本公司若干附属公司作抵押，并由本公司一名主要股东提供担保。 (2)出售物业╱合营公司╱联营公司 本集团正考虑出售特定物业作为策略性举措，以变现占用的资金及价值。 该策略将使本集团能够有效管理其资产，潜在提升其流动性并提供额外资源。 (3)寻求再融资 如上所述，本集团将在现有融资到期前积极寻求再融资。此外，截至公告日期，本集团尚未接获任何要求立即偿还其于年底后逾期之港币 396000000元借贷之要求，且本集团一直并仍在积极与其他贷款人就再融 资进行磋商此类借贷；及 (4)控制行政及经营成本 本集团将继续采取积极措施，透过不同渠道控制行政及经营成本。 董事认为，经考虑上述计划及措施，本集团的流动资金需求将得到管理，而本集团的财务状况将得到改善。此外，本集团将有充足营运资金供其营运及履行其自综合财务报表批准日期起计十二个月内到期之财务责任。因此，董事于批准综合财务报表时，合理预期本集团于可见将来有充足资源继续现有营运。因此，董事于编制综合财务报表时继续采用持续经营会计基础。 –8–就现金流量以外币列值之海外附属公司、联营公司、合营公司及其他投资而言，本集团致力就债务融资安排以适当水平之相同货币借贷进行自然对冲。 因此，本集团之借贷及由本集团提供担保之联营公司及合营公司的借贷均以港币、加币及英镑列值。于本年度录得未变现汇兑差异亏损为港币42900000元，已计入其他全面开支，此乃主要由于加币、英镑及人民币贬值，导致在换算加拿大、英国及中国业务时出现的差异。本集团大部分现金及现金等价物均以港币及英镑列值，而本集团其他资产及负债则以港币、人民币、澳门币、英镑、美元及加币列值。本集团并无使用任何对冲工具，惟将密切监察外汇风险。 资产抵押 于2024年3月31日，银行向本集团授出之一般信贷融资乃以本集团港币 469000000元之投资物业、港币420300000元之物业、机械及设备、港币 506400000元之物业存货及港币736600000元之于联营公司之权益作抵押。 或然负债 于2024年3月31日，本集团按个别基准 (i)就本集团分别拥有 50%、50%及28%权益之三间合营公司所获授银行融资之未偿还金额（按本集团应占权益比例） 港币489300000元（2023年：港币522500000元）、港币40800000元（2023年：港币35600000元）及港币138500000元（2023年：港币139600000元）提供公司担保最 高金额达港币537700000元（2023年：港币542100000元）、港币91100000元（2023年：港币35600000元）及港币 225700000元（2023年：港币227600000元）；及 (ii)就本集团拥有20%权益之一间联营公司所获授银行融资之未偿还金额（按本集团应占权益比例）港币242500000元（2023年：港币312800000元）提供公司担保最高 金额达港币242500000元（2023年：港币312800000元）。 –9–报告期末后事项 于2024年4月30日，Great Intelligence Limited（本公司之间接全资附属公司）与一名独立第三方（「买方」）就出售位于香港中环夏悫道12号美国银行中心30楼全 层及4楼的四个车位（统称「该物业」）订立一项协议（「该协议」），总代价为港币260000000元。该出售事项产生预计亏损约港币4000000元。根据该协议条款， 买方同意向本公司之间接全资附属公司（「指定租户」）按每个历月港币650000 元的租金（不包括管理费、差饷及地租，全部均由指定租户承担）出租该物业，初步年期为一年，自该出售事项完成日期起计，指定租户可选择按相同租金再续租一年。该出售事项之进一步详情已于本公司日期为2024年4月30日之公布内披露。 展望展望未来，本集团预计在外部宏观经济因素（比如高企的利率及日益加剧的地缘政治紧张局势，尤其是不仅有中东的紧张局势，还有中美之间的紧张局势）的影响下，我们将持续面临营商挑战。全球营商环境中的该等不确定因素可能会导致经济增长放缓。因此，作为物业发展商，来年本集团在该等状况下会面临重重挑战。 为应对该等不确定因素，本集团将继续于检讨其业务策略、完善其业务模式以及提升其营运效率及效益时采取审慎的态度。本集团将专注于重建项目及澳门金峰名汇及金峰名铸余下单位之销售工作，以变现占用的资金及确保本集团的收益。所有该等举措均可提升我们的流动性及财务灵活性，使我们能够更好地应对当前充满挑战的营商环境。同时，除于中国、澳门、加拿大及英国的业务外，我们将审慎探索潜在的物业发展项目，并密切评估及选择具吸引力的机会以丰富本集团的投资组合。 –10–综合损益表截至2024年3月31日止年度 2024年2023年 附注港币千元港币千元收益311107890756 酒店管理收入–503物业收入10008176986 10008177489 酒店管理收入及物业收入之直接成本(156770)(98660) 酒店管理收入及物业收入之毛亏(56689)(21171)贷款融资利息收益1099713267 金融工具公平值净亏损4(21776)(47940) 其他收入、溢利及亏损5(50841)16977 根据预期信贷亏损模式减值亏损净额(1409)(7800) 出售一间联营公司之权益之亏损(13750)– 于一间联营公司之权益之减值亏损(136223)– 投资物业公平值减少(134000)(24096) 销售及市场推广费用–(227) 行政及一般费用(229187)(221176) 财务费用6(85489)(47025) 应占联营公司业绩40628(77203) 应占合营公司业绩(78763)263974 除税前亏损(756502)(152420) 税项774199(144) 本年度亏损8(682303)(152564) 下列人士应占本年度亏损： 本公司拥有人(644886)(146913) 非控股权益(37417)(5651) (682303)(152564)每股亏损10 －基本（港币）(0.71)(0.16) －摊薄（港币）(0.71)(0.16) –11–综合损益及其他全面收益表截至2024年3月31日止年度 2024年2023年 港币千元港币千元 本年度亏损(682303)(152564) 其他全面（开支）收益 不会重新分类至损益之项目： 指定为按公平值列账及计入其他全面收益之 金融资产之公平值变动亏损–(19620) 其后可能会重新分类至损益之项目： 换算海外业务产生之汇兑差异(42892)(139752) 换算联营公司及合营公司产生之汇兑差异(1843)(2712)出售一间联营公司之权益后重新分类累计 换算储备4691– 本年度其他全面开支(40044)(162084) 本年度全面开支总额(722347)(314648) 下列人士应占本年度全面开支总额： 本公司拥有人(673897)(291315) 非控股权益(48450)(23333) (722347)(314648) –12–综合财务状况表于2024年3月31日 2024年2023年 附注港币千元港币千元非流动资产 物业、机械及设备430089496595投资物业469000603000股权及基金投资3494256800于合营公司之权益366534470785应收合营公司款项890350891463于联营公司之权益129080251232200应收联营公司款项368022833 其他应收贷款–47441其他非流动资产58334125326 31940763926443 流动资产收购租赁土地之已付按金280087356367物业存货10014261022752其他应收贷款120977156494 应收账款、按金及预付款项1168573113563应收一间联营公司款项356308283股权及基金投资2438530797现金及现金等价物2474361073 15558211749329 流动负债 应付账款、按金及应计开支236678242512应付合营公司款项2032313799应缴税项58670186422租赁负债18762512银行及其他借贷10379101029291 13554571474536 流动资产净值200364274793总资产减流动负债33944404201236 –13–2024年2023年港币千元港币千元非流动负债租赁负债1422841银行及其他借贷324258404932 325680405773 30687603795463 股本及储备股本90729126储备29210343599233本公司拥有人应占权益29301063608359非控股权益138654187104 30687603795463 –14–附注： 1.编制基准 综合财务报表乃根据香港会计师公会（「香港会计师公会」）颁布之香港财务报告准则（「香港财务报告准则」）编制。就编制综合财务报表而言，如果合理预期此类信息会影响主要用户的决策，则该信息被视为重大信息。此外，综合财务报表包括香港联合交易所有限公司（「联交所」）证券上市规则（「上市规则」）及香港公司条例规定之适用披露。 于编制综合财务报表时，本公司的董事（「董事」）已审慎考虑本集团的未来流动资金、财务状况及评估本集团持续经营能力时的可用融资来源。经考虑本集团于截至2024年3月31日止年度录得亏损港币682303000元及营运现金流出净额港币46493000元，且截至该日，本集团的银行及其他借贷总额为港币1362168000元，其中港币1037910000元结余须于十二个月内结付并分类为流动负债，而本集团持有的现金及现金等价物为港币24743000元。于2024年3月31日，本集团若干银行借贷的账面值合共港币970634000元（其后其中港币396000000元已逾期、合共港币360701000元已偿还及港币213933000元之到期日延长至2025年3月31日）于综合财务报表批准发行日前到期。 鉴于上述情况，董事已审慎考虑持续经营问题。为缓和本集团之流动资金状况及改善本集团之财务状况，董事已采取若干计划及措施，包括： (1)获得新借贷来源 于2024年5月，本集团成功获得港币200000000元的新借贷，按15%的年利率计息，并将于2026年4月偿还。此新借贷由本公司的若干附属公司作抵押，并由本公司一名主要股东提供担保。 (2)出售物业╱合营公司╱联营公司 本集团将考虑出售特定物业作为策略性举措，以变现占用的资金及价值。该策略将使本集团能够有效管理其资产，潜在提升其流动性并提供额外资源。 (3)寻求再融资 如上所述，本集团将在现有融资到期前积极寻求再融资。此外，截至公告日期，本集团尚未接获任何要求立即偿还其于年底后逾期之港币396000000元借贷之要求，且本集团已且仍在积极与其他贷款人就再融资进行磋商此类借贷。 (4)控制行政及经营成本 本集团将继续采取积极措施，透过不同渠道控制行政及经营成本。 –15–董事认为，经考虑上述计划及措施，本集团的流动资金需求将得到管理，而本集团的财务状况将得到改善。此外，本集团将有充足营运资金供其营运及履行其自综合财务报表批准日期起计十二个月内到期之财务责任。因此，董事于批准综合财务报表时，合理预期本集团于可见将来有充足资源继续现有营运。因此，董事于编制综合财务报表时继续采用持续经营会计基础。 2.主要会计政策 除投资物业及若干金融工具于各报告期末按公平值计量外，综合财务报表乃按历史成本基准编制。历史成本一般根据用作交换货品及服务所给予代价之公平值计量。 于本年度，本集团就编制综合财务报表首次应用下列由香港会计师公会颁布且本集团于2023年4月1日开始的年度期间强制生效的新订香港财务报告准则及其修订： 香港财务报告准则第17号保险合约 （包括2020年10月及2022年2月的香港财务报告准则第17号之修订）香港会计准则第8号之修订会计估计之定义香港会计准则第12号之修订与单一交易产生之资产及负债有关之递延税项 香港会计准则第12号之修订国际税收改革－支柱二立法模板香港会计准则第1号及香港财务会计政策之披露报告准则实务报告第2号之修订于本年度应用新订香港财务报告准则及其修订对本集团于本年度及过往年度之财务状 况及表现及╱或该等综合财务报表所载之披露并无重大影响。 3.分部资料 根据执行董事（即主要营运决策者（「主要营运决策者」））就资源分配及表现评估而定期审 阅之内部资料划分之本集团可报告及经营分部如下： 物业－物业发展、销售及投资 酒店及消闲－投资及管理酒店及度假村 证券投资－证券之买卖及投资 融资－提供贷款融资服务 –16–有关此等分部之资料报告如下： 截至2024年3月31日止年度于一间 出售一间联营公司分部业绩： 经营（亏损）联营公司之之权益之应占联营应占合营除税前 分部收益溢利权益之亏损减值亏损公司业绩公司业绩财务费用（亏损）溢利港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元（附注 (a)） （附注 (b)）物业（附注 (c)） 100081 (321693) – – 64248 (90309) (57896) (405650) 酒店及消闲–(67096)(13750)(136223)(23620)9928(8)(230769) 证券投资–(22753)–––––(22753) 融资109979426–––––9426 分部总计111078(402116)(13750)(136223)40628(80381)(57904)(649746) 未分配部分–(80789)–––1618(27585)(106756) 集团总计111078(482905)(13750)(136223)40628(78763)(85489)(756502)截至2023年3月31日止年度 分部业绩： 经营（亏损）应占联营应占合营除税前 分部收益溢利公司业绩公司业绩财务费用（亏损）溢利港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元港币千元（附注 (a)） （附注 (b)）物业（附注 (c)） 76986 (107395) 8057 (8878) (27396) (135612) 酒店及消闲（附注 (d)） 503 (26200) (85260) 286841 (13) 175368 证券投资–(48292)–––(48292) 融资132674973–––4973 分部总计90756(176914)(77203)277963(27409)(3563) 未分配部分–(115252)–(13989)(19616)(148857) 集团总计90756(292166)(77203)263974(47025)(152420) –17–附注： (a) 上文所载分部收益包括来自租赁之收入、物业销售收入、物业佣金收入、大厦管 理费收入、酒店管理服务收入以及贷款融资收入。所有分部收益均来自外部客户。 (b) 上文所载分部业绩总额包括各分部之除税前（亏损）溢利，但未分配若干其他收入、溢利及亏损、若干行政及一般费用、应占若干合营公司业绩及若干财务费用。 (c) 物业分部之分部收益包括来自租赁之收入、物业销售收入、物业佣金收入及大厦管理费收入。截至2024年3月31日止年度，物业分部之分部业绩包括投资物业公平值减少港币134000000元及若干物业、机械及设备之减值亏损港币46407000元及应占合营公司业绩中包括之合营公司之应占投资物业公平值减少人民币162000000元（相当于港币147582000元）（2023年：投资物业公平值减少港币24096000元）。 (d) 截至2023年3月31日止年度，酒店及消闲分部之分部业绩包括应占出售一间合营公司（其间接拥有一间香港酒店）之附属公司全部股权之收益港币223193000元、应占 一间合营公司所持有物业之减值亏损拨回港币61062000元，以及应占一间联营公司所持有资产之减值亏损港币47811000元。 主要营运决策者基于从事各相关分部活动之集团实体之除税前（亏损）溢利（即分部业绩） 评估经营分部之表现。分部业绩于扣除税项前进行分析，而应付税项则分配至经营分部负债。此乃向主要营运决策者汇报以供资源分配及表现评估之措施。 分部资产及负债 本集团按可报告及经营分部划分之资产及负债分析如下： 分部资产分部负债 2024年2023年2024年2023年 港币千元港币千元港币千元港币千元物业4145040423989112119361251026酒店及消闲3029309850956583129415证券投资5932787597951951融资1528632363884848分部总计4660160554897112195181381440 未分配部分： 现金及现金等价物2474361073–– 银行及其他借贷––436451476632其他64994657282516822237总计4749897567577216811371880309 –18–为监控分部表现及分配分部间资源： *所有资产均分配至经营分部，惟若干物业、机械及设备、若干其他非流动资产、总部之若干应收账款、按金及预付款项、于若干合营公司之权益、应收若干合营公司款项与现金及现金等价物除外；及 *所有负债（包括应缴税项）均分配至经营分部，惟若干租赁负债、若干银行及其他借贷及若干应付账款、按金及应计开支除外。 地区资料 本集团来自外部客户之收益（按物业及╱或交付货物或服务之地点划分）以及有关其按 资产实际位置划分之非流动资产（不包括金融资产）之资料详列如下： 来自外部客户之收益非流动资产之账面值 2024年2023年2024年2023年 港币千元港币千元港币千元港币千元香港630338051411723741368516 澳门––707857814614中华人民共和国45215474113182382914加拿大28305501299303320461 其他––3926641401 1110789075622319822927906 有关主要客户之资料 于本年度，本集团有两名（2023年：一名）客户的交易额超过本集团总收益的10%。 2024年2023年 港币千元港币千元 客户A － 物业 45000 – 客户B － 物业 45000 – 客户C － 物业 – 41760 4.金融工具公平值净亏损 2024年2023年 港币千元港币千元按公平值列账及计入损益之金融资产之 公平值净（减少）增加 －于报告期末持有(21835)(35688) －于本年度内出售59(12252) (21776)(47940) –19–5.其他收入、溢利及亏损 2024年2023年 港币千元港币千元 其他收入： 银行利息收入12571120应收合营公司款项之利息收入1957518730其他23832985 2321522835 其他溢利及亏损： 已撇销税项弥偿资产之亏损(66744)– 应收一间合营公司款项之公平值减少（附注）(7957)(3355) 汇兑溢利（亏损）净额645(2503) (74056)(5858) (50841)16977 附注：截至2024年3月31日止年度，应收一间合营公司款项确认之公平值减少港币 7957000元（2023年：港币3355000元），其公平值乃经参考该合营公司所持相关 资产于不活跃市场上之报价计量。 6.财务费用 2024年2023年 港币千元港币千元银行及其他借贷之利息9091153767租赁负债之利息235203总借贷成本9114653970 减：符合资本化条件之资产之资本化数额(5657)(6945) 8548947025 –20–7.税项 2024年2023年 港币千元港币千元 香港利得税： 本期税项–40 过往年度超额拨备(26)– (26)40 加拿大企业税： 本期税项113104 中国企业所得税： 过往年度超额拨备(74286)– (74199)144本集团之合资格实体的香港利得税乃根据两级制利得税率制度计算（即一间合资格之集团实体之溢利首港币2000000元将按8.25%之税率征税，而超过港币2000000元之溢利则按16.5%之税率征税），不符合两级制利得税率制度资格之集团实体之溢利则继续按 16.5%之划一税率征税。 于其他司法管辖区产生之税项乃按相关司法管辖区之税率计算。 截至2024年3月31日止年度，已确认拨回税项拨备港币66744000元及港币7542000元，原因为相关会计税项拨备乃于超出法定时限的过往年度计提。 8.本年度亏损 2024年2023年 港币千元港币千元 本年度亏损已扣除（计入）： 确认为费用之存货成本（包括物业存货撇减╱减值亏损及收购租赁土地之已付按金港币59928000元 （2023年：港币33312000元））14992892206 物业、机械及设备之减值亏损（包括行政及一般费用）46407– 物业、机械及设备折旧2455626704 出售物业、机械及设备之收益(36)(160) –21–9.分派 2024年2023年 港币千元港币千元 于本年度确认作分派之股息： －已派付截至2022年3月31日止年度之第二次中期股 息：每股股份5港仙–47859 股息形式： －现金–47859董事会决定不宣派截至2024年3月31日止年度的股息。 10.每股亏损 本公司拥有人应占每股基本及摊薄亏损乃按照以下数据计算： 2024年2023年 港币千元港币千元 亏损： 用作计算每股基本及摊薄亏损之本公司拥有人 应占本年度亏损(644886)(146913) 2024年2023年 股份数目： 用作计算每股基本及摊薄亏损之加权平均普通股数目908951459936517402本公司于2021年9月28日授出之购股权获行使之影响并未于计算截至2024年3月31日止年 度之每股摊薄亏损时获考虑，因该等购股权之行使价高于股份平均市价。 本公司于2018年4月4日及2021年9月28日授出之购股权获行使之影响并未于计算截至 2023年3月31日止年度之每股摊薄亏损时获考虑，因该等购股权之行使价高于股份平均市价。 –22–11.应收账款、按金及预付款项本集团之信贷期乃经与其贸易客户磋商及协定而订立。本集团给予其贸易客户之平均信贷期为60日（2023年：60日）。 以下为贸易应收账款（已扣除亏损拨备）于报告期末按发票日期列示之账龄分析： 2024年2023年 港币千元港币千元 贸易应收账款账龄： 0至60日18111446 61至90日–249 18111695 12.于联营公司之权益 尽管持有北京珀丽80%权益的其他股东（「大股东」）可充分查阅北京珀丽之帐簿及记录，但大股东并未向本集团提供北京珀丽的财务资料。本集团无法取得北京珀丽的财务资料，以评估北京珀丽截至2024年3月31日止年度的财务业绩及北京珀丽于2024年3月31日的财务状况。因此，本集团并未列账截至2024年3月31日止年度本集团应占北京珀丽的任何业绩。此外，如「业务回顾」一节所述，鉴于当前情况，包括 (i)物业市场持续放缓以及北京珀丽资产存在不确定性，该等资产可能无法再有效或高效利用，及 (ii)持续存在与大股东及北京珀丽管理层相关之重大问题，以及该等有关北京珀丽之负面事件，本集团厘定本集团于北京珀丽的权益应于截至2024年3月31日止年度确认全额减值港币 136223000元，致使于2024年3月31日之综合财务状况表中于北京珀丽之权益账面值减至零，并已于截至2024年3月31日止年度之损益中确认全额减值亏损港币136223000元。 –23–其他资料股东周年大会 本公司将于2024年9月6日（星期五）举行本公司应届股东周年大会（「股东周年大会」）。载有股东周年大会通告及（其中包括）重选退任董事以及向董事授出一般授权以发行本公司股份（「股份」）及购回股份等资料之通函，将于适当时候刊载及寄发予本公司股东（「股东」）。 暂停办理股份过户登记 为厘定有权出席股东周年大会并于会上发言及投票之股东身份，本公司将由 2024年9月3日（星期二）至2024年9月6日（星期五）（包括首尾两日）暂停办理本公 司股份过户登记，于此期间将不会登记任何股份之转让。为符合资格出席股东周年大会并于会上发言及投票，股东须于2024年9月2日（星期一）下午4时30分前将所有股份过户文件连同有关股票送交本公司于香港之股份登记及过户 分处卓佳秘书商务有限公司（地址为香港夏悫道16号远东金融中心17楼），以办理登记手续。 雇员人数及薪酬政策 于2024年3月31日，本集团之雇员总人数为130名（2023年：145名）。本集团按员工之资历及经验、工作性质及表现，以及市场薪酬情况而厘定薪酬待遇。其他雇员福利包括医疗计划、保险、购股权及退休计划。 购买、出售或赎回本公司之上市证券 于本年度内，本公司于联交所回购合共5436000股股份，总代价为港币 4442130.0元（未计开支）。 除上文所披露外，本公司或其任何附属公司于本年度内概无购买、出售或赎回本公司任何上市证券。 已发行股份之变动 于本年度内，本公司于回购后注销合共5436000股股份。于2024年3月31日，已发行股份数目为907198410股。于本年度内及直至本公布日期止，并无已发行库存股份。 –24–遵守《企业管治守则》 本公司致力维持高水平企业管治常规及程序，并遵守法定及监管规定，务求为股东带来最大回报及利益，同时提高对持份者之透明度及问责性。 于本年度内，本公司一直遵守上市规则附录C1第二部分所载《企业管治守则》之所有守则条文及应用当中所载之原则，惟「行政总裁」一职从缺，本集团营运及业务发展之职责则由执行董事分担。董事会认为，各执行董事之职责均有明确的区分，而现有架构亦有效促进本集团之营运及业务发展，并使董事会能够稳妥地履行其职责。此外，独立非执行董事已为董事会审议决策提供独立宝贵的观点及建议。 遵守董事进行证券交易的标准守则本公司已采纳上市规则附录C3所载之《上市发行人董事进行证券交易的标准守则》（「标准守则」）作为董事进行本公司证券交易之行为守则。经本公司作出特定查询后，所有于本年度在任之董事确认彼等于本年度内或于本年度内任职期间（以较短者为准）一直遵守标准守则所载之规定标准。 全年业绩之审阅本公司审核委员会已与管理层及本公司核数师审阅本集团采纳之会计原则及惯例，并讨论核数、财务申报程序及内部监控事宜，包括审阅本集团本年度之全年业绩。 德勤*关黄陈方会计师行之工作范围 本初步公布所载有关本集团截至2024年3月31日止年度之综合财务状况表、综 合损益表、综合损益及其他全面收益表及相关附注之数据已经由本公司核数 师德勤*关黄陈方会计师行确定并于2024年6月28日获董事会批准及与载于本 集团本年度经审核综合财务报表之金额相符。德勤*关黄陈方会计师行就此进行之工作概不构成保证应聘服务，因此德勤*关黄陈方会计师行并无就本初步公布发表任何意见或保证。 –25–独立核数师报告摘录以下为本集团截至2024年3月31日止年度综合财务报表之独立核数师报告摘录。 「不发表意见 本行不就贵集团之综合财务报表发表意见。由于本报告「不发表意见之基础」一节所述之事项关系重大，本行未能获得充足及适当之审核凭证为就此等综合财务报表出具审核意见提供基础。 不发表意见之基础持续经营 截至2024年3月31日止年度，贵集团录得亏损港币682303000元及经营净流出港币46493000元。于2024年3月31日，贵集团银行及其他借贷总额为港币 1362168000元，其中港币1037910000元结余须于十二个月内偿还并分类为流动负债，而贵集团拥有现金及现金等价物为港币24743000元。 该等事件及情况，连同贵集团综合财务报表附注1所披露之其他事项，可能会对贵集团持续经营之能力产生重大疑问。 贵集团采取了多项计划及措施来改善贵集团之流动性及财务状况，包括获得新借贷来源、出售物业、合营公司或联营公司、寻求再融资以及控制行政 及经营成本，具体情况请参阅贵集团综合财务报表附注1。贵集团编制综合财务报表所依据之持续经营假设之有效性取决于这些计划及措施之结果，包括：(i)成功识别买家以出售特定投资；(ii)成功完成再融资及 (iii)成功实行成本控制，为贵集团之营运提供资金并履行贵集团到期之财务责任。贵公司董事已考虑正在实施之计划及措施成功之可能性，并认为将有足够之财务资源为贵集团之营运提供资金并履行贵集团自综合财务报表批准之日起 至少十二个月之财务义务。因此，综合财务报表是在贵集团能够持续经营之基础上编制。 –26–鉴于贵集团之计划及措施之执行正处于初步阶段或正在进行中，且于截至出具综合财务报表批准之日，贵集团并无来自相关银行或其他贷款人及潜在买家之书面合约协议或其他证明文件以延长持续经营评估，本行无法取得本行认为必要之充分、适当之审计证据来评估贵集团目前采取之计划及措 施成功之可能性。本行并无采取其他令人满意之审计程序，以确保董事使用持续经营会计基础之适当性以及贵集团综合财务报表中相关披露之充分性。 若贵集团未能实现上述计划及措施，则可能无法持续经营，并可能需要进行调整，将贵集团之资产账面值撇减至可收回金额，在考虑合约条款之情况下，将非流动负债重新分类为流动负债，或在适当之情况下，确认任何可能变得繁重之合约承诺之负债。该等调整之影响并未在贵集团之综合财务报表中反映。 未发现之错报（如有）对综合财务报表可能产生之影响可能是重大及普遍。 额外事项－对于一间联营公司之投资有所保留 如贵集团综合财务报表附注19所列载，贵集团持有联营公司北京珀丽酒店有限责任公司（「北京珀丽」）20%之股权，北京珀丽于中华人民共和国成立并在北京从事物业控股业务。截至2024年3月31日止年度，贵集团无法取得北京珀丽的财务资料，以评估北京珀丽截至2024年3月31日止年度的财务业绩及北京珀丽于2024年3月31日的财务状况，因此贵集团并未列账截至2024年3月31日止年度贵集团应占北京珀丽的任何业绩。此外，贵集团已审议贵集团综合财务报表附注19所列载的不利情况，并厘定贵集团对于北京珀丽的权益应于截至2024年3月31日止年度确认全额减值港币136223000元，致使于2024年 3月31日之综合财务状况表中北京珀丽的权益账面值减至零，并已于截至2024年3月31日止年度之损益中确认全额减值亏损港币136223000元。 –27–由于贵集团无法取得有关北京珀丽财务业绩及财务状况的充分证明资料及解释，本行查阅北京珀丽之基本记录并寻求解释也遭到拒绝。鉴于范围限制，本行无法取得本行认为必要的充分、适当之审计证据来评估北京珀丽之财务 业绩及财务状况，以及评估北京珀丽之权益减值。本行并无可采取其他令人满意之审计程序来满足本行于2024年3月31日于北京珀丽之权益、以及于截至 2024年3月31日止年度记录于综合财务报表中之北京珀丽业绩及北京珀丽减 值亏损的份额的要求。此外，本行亦无法确定贵集团综合财务报表中有关北京珀丽之权益、应占北京珀丽之亏损，以及对于北京珀丽之权益减值评估的披露是否充分且适当。 本行无法量化截至2024年3月31日止年度于联营公司之权益、应占联营公司业 绩及于联营公司权益之减值亏损对贵集团综合财务报表之影响之确切数额，原因是与上述事项有关之范围限制。因此，本行无法确定是否有必要对于联营公司之权益、应占联营公司业绩份额及于联营公司权益之减值亏损进行任何调整。然而，未发现的错报（如有）对综合财务报表可能产生之影响可能是重大但不普遍。 即使本报告中不存在「不发表意见之基础」一节所述的有关持续经营之相关之 审计范围之限制致使本行无法就综合财务报表发表意见的情况下，本行的意见亦会因上述额外事项而有所保留。」上述「综合财务报表附注1及19」分别披露于本公布中作为附注1及12。 管理阶层及对有关持续经营之不发表意见之看法 董事会已认真考虑了本公布摘录独立核数师报告中「不发表意见之基础」一节 所述有关持续经营之不发表意见之内容，并在编制本集团之综合财务报表时与核数师进行了持续讨论。 如本公布「财务回顾」一节所披露，董事会认为，考虑到下述计划及措施，本集团之流动资金需求将得到管理，且本集团之财务状况将得到改善。此外，本集团将有充足之营运资金为其营运提供资金并履行其自综合财务报表批准之 日起十二个月内到期之财务义务。因此，于批准综合财务报表时，董事会合理预期本集团拥有充足资源以在可预见之未来继续正常运作。 –28–尽管本公司核数师无法取得本集团持续经营能力之充分、适当之审计证据，但如本公告摘录独立核数师报告中「不发表意见」一节所述，对本集团持续经营能力存在重大疑问，为了继续持续经营，董事已正在采取以下步骤来解决其担忧： (i) 已获得新借贷来源 于2024年5月，本集团成功获得港币200000000元之新借贷，按15%之年利率计息，并将于2026年4月偿还。新借贷由本公司之若干附属公司作抵押，并由本公司一名主要股东提供担保； (ii) 出售物业╱合营公司╱联营公司 本集团正考虑出售特定物业作为策略性举措，以变现占用之资金及价值。 该策略将使本集团能够有效管理其资产，潜在提升其流动性并提供额外资源； (iii) 寻求再融资 如上所述，本集团将在现有融资到期前积极寻求再融资。此外，截至公告日期，本集团尚未接获任何要求立即偿还其于年底后逾期之港币 396000000元借贷之要求，且本集团已且仍在积极与其他贷款人就再融资 进行磋商此类借贷；及 (iv) 控制行政及经营成本本集团将继续采取积极措施控制行政及经营成本。 董事相信，透过实施该等措施，本集团将有效解决流动资金需求，并提升其财务状况。因此，本集团以持续经营为基础编制合并财务报表是适当之。 –29–管理阶层对有关对于一间联营公司之投资有所保留额外事项之看法 本集团目前持有多家联营公司，并采用权益法核算，其中拥有一间联营公司北京珀丽之20%股权，该公司成立于中国之子公司，并在北京从事房地产控股业务。 本集团历来根据北京珀丽董事提供之财务资料入帐其于北京珀丽之权益。尽管如此，考虑到本公告「业务回顾」一节中概述之情况，董事在为该投资计提拨备时考虑了以下事项： (i) 本集团提名之董事无法在北京珀丽之董事会中行使权利，因为没有收到有关经营业绩之资料，也没有获悉任何董事会会议之情况； (ii) 本集团无法参与有关北京珀丽之任何决策； (iii) 尽管多次要求，本集团仍未收到北京珀丽管理阶层或主要股东之任何资料；及 (iv) 于2024年3月，经与中国律师协商后，本集团决定对北京珀丽提起「股东知情权」法律诉讼，因为根据合约及法律，本集团有权获得有关北京珀丽营运之若干资料。 鉴于上述考虑，董事已评估其于北京珀丽投资之公平值，并考虑到： (i) 该土地可能成为闲置土地 诚如该函件所述，该土地重建已被暂停，闲置土地有可能被收回。北京珀丽的资产可能无法再有效或高效地利用，且可能导致该土地于中国被归类为闲置土地。因此，该土地的价值及可用性会降低，从而导致减值。 (ii) 缺乏重建资源 若无主要股东的支持或合作，将无法获得资源，亦无法推进重建该土地。 这不仅将降低该土地的价值，还将导致该土地无法产生收益。 (iii) 与主要股东之问题 主要股东对北京珀丽之日常经营拥有完全控制权，与本集团无关。除采取法律行动外，集团无法以任何方式保护其投资。 – 30 –(iv) 本集团之最大潜在损失 由于北京珀丽为有限责任公司，为本集团之联营公司，而本集团并无向该联营公司提供任何担保，因此可实现之最低价值为零，导致于2023年3月31日本集团账面成本合计亏损港币132100000元。 考虑到这些因素，董事会认为，鉴于投资于无法控制其事务之私人公司之少数股权所面临之挑战，该投资不太可能从该投资中收回任何利益。因此，董事会认为，为谨慎起见，将其于北京珀丽之权益计入本年度已确认之全额减值亏损港币136200000元。 刊载全年业绩公布及年报 本 全 年 业 绩 公 布 刊 载 于 联 交 所 网 站www.hkexnews.hk及 本 公 司 网 站 www.itcproperties.com。载有上市规则所规定一切资料之本公司本年度之年报，将适时寄发予股东，并将刊载于联交所及本公司之网站。 致谢 本人谨借此机会就股东之鼎力支持、董事会成员、管理层及员工对本集团之 竭诚服务，以及客户、顾问及业务伙伴于本年度给予之宝贵协助致以衷心感谢。 承董事会命德祥地产集团有限公司主席张汉杰香港，2024年6月28日（于2024年7月4日修改） 于本公布日期，董事如下： 执行董事： 张汉杰先生（主席）、陈国强博士（联席副主席）、陈耀麟先生、罗汉华先生（首席财务总监） 非执行董事： 周美华女士 独立非执行董事： 石礼谦，GBS，JP（联席副主席）、叶瀚华先生、彭铭东先生本公布中、英文版如有任何歧义，概以英文版为准。 –31–