房地产行业25年3月市场复盘：景气度利好积累 量变终将引起质变

　　核心观点：

    　　供给制约限制新房增长，二手市场热度仍然延续。25 年3 月，51 城新建商品房成交面积同比+0.1%，较1-2 月由负转正；46 城新建住宅成交面积同比-2.4%，较1-2 月由正转负。2025 年1-3 月商品房成交同比-2.4%；住宅同比+1.7%，住宅维持正增长而商品房维持同比下降。

    　　新房市场仍表现出一定的供需矛盾，25 年3 月重点10 城售批比1.12x，过去6 个月平均售批比1.38x，达到历史新高。25 年3 月73 城中介二手房成交同比增长26.0%，年内累计同比24 年增长38.7%/同比23 年增长9.0%，二手市场热度延续，具体城市来看，一线中深圳、广州表现优异，二线中杭州、厦门、石家庄、济南、青岛表现较好。

    　　二手房价逐步企稳，成交挂牌比回升。25 年2 月70 大中城市新房、二手房环比分别-0.1%、-0.3%，当前市场价格“止跌”但未“企稳”。

    　　根据中介数据，截至25 年4 月3 日，36 重点城市二手房实时成交价11706 元/平米，最近一月环比+0.2%，较年初以来-2.6%，924 新政以来+5.0%，二手价格整体保持平稳。从成交挂牌比来看，重点53 城25年第14 周成交挂牌比为81.4%，比24 年最低点高3.3pct，成交价与挂牌价价差收窄，表明当前市场景气度有所回升。

    　　地王现象持续，土拍积极助力地产正循环。25 年3 月土地市场热度延续，单月600 城商住用地出让金1625 亿元，同比上升11.8%；25Q1商住用地出让金累计4717 亿元，同比增长17.7%。25 年以来全国至少出现了26 块高热度“地王”，集中分布在杭州、上海、成都、北京几个城市，考虑各地块的盈利概率，50%的地块在目前板块售价下可实现盈利，31%地块盈亏平衡所需售价与板块价格相当，仅19%地块目前板块价格难以支撑盈利，需要创新高的房价来进行消化。

    　　供给约束销售偏弱，供给约束销售偏弱，房企补货力度加大，选择依然谨慎。根据克尔瑞数据，25 年3 月百强房企实现销售金额3445 亿元，环比增长74%，同比下降12%，新房市场推盘不足及开发商折扣回收等因素影响下市场及开发商成交偏弱。随市场景气度修复，房企择机提升投资强度， 25 年1-3 月金茂、滨江、绿城、招蛇、华润拿地力度最高，主流房企选择维持一定投资门槛的条件下加大拿地力度。

    　　估值复盘与展望。25 年春节后市场景气度超预期回升，板块估值上行，A 股PB 基本稳定在0.6 倍以上，H 股PB 估值持续上行至0.98 倍左右。25 年春节后股价走势体现顺周期逻辑，信用9 强涨幅最高（+15%），地方国企表现平稳，弱信用房企中新城经营改善带动增长。考虑企业土储分布，若核心5 城复苏，越秀、中海外修复空间较大，7 个新一线城市复苏后，越秀、中海外、金地等修复空间较大。

    　　风险提示。基本面不及预期，包括行业政策面改善力度不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪，对于市场情绪产生扰动。