首开股份(600376):深耕京内占比提升 调整期充分减值
投资要点:
房产销售影响收入利润,调整期充分计提减值。2024 年1-9 月,公司实现营业收入144.63 亿元,同比下降55.69%,主要原因为本期房屋集中交付项目数量减少,房屋销售收入减少。2024 年1-9 月,公司归属于上市公司股东的净亏损为42.83 亿元,亏损同比增长39.71%,主要原因为本期收入减少、毛利率下降、费用率提升、计提存货跌价准备导致利润总额降低。
2024 年1-9 月,公司毛利率为6.91%,较2023 年同期下降5.09 个百分点。
2024 年1-9 月,公司毛利率三费率为25.54%,较2023 年同期提高14.19个百分点,主要由于财务费用同比增长12.66%至24.32 亿元。2024 年1-9月,公司资产减值损失为-11.78 亿元,同比增长260.74%。
资产负债率稳中有降,销售回款影响现金回流。2024 年1-9 月,公司经营活动产生的现金流量净额为-24.72 亿元,同比下行140.23%,主要原因为本期房屋销售回款减少、非并表项目资金收回降低、支付的地价款减少,总体上经营性现金流出幅度大于经营性现金流入,导致经营活动产生的现金流量净额为负。截至2024 年9 月底,公司持有货币资金137.01 亿元,同比下降42.38%。截至2024 年9 月底,公司资产负债率为76.12%,较2023 年同期下降0.04 个百分点。
深耕京内占比提升,市场修复有望先行受益。2024 年1-9 月,公司共实现签约面积125.77 万平,同比下降25.95%,共实现签约金额249.02 亿元,同比下降44.33%。2024 年1-9 月,公司已售(预售)面积中京内项目占比为44.15%,较2023 年同期提升5.02 个百分点。2024 年1-9 月,公司在建面积为989.90 万平,同比下降32.71%,其中京内项目占比为47.99%,较2023年同期提升6.50 个百分点。
投资建议:维持“优于大市”评级。我们预计公司2024-2025 年EPS 分别为人民币0.08 元、0.14 元,公司2023-2024 年每股净资产为人民币8.43 元、8.50 元。截至11 月1 日,公司收盘于2.91 元。我们给予公司0.5-0.6X2024年PB 估值,对应合理价值区间为4.22-5.06 元,维持“优于大市”评级。
风险提示:行业面临下行风险。