物业24H1业绩总结:业绩稳健分红提升 把握底部配置机遇

类别:行业 机构:国金证券股份有限公司 研究员:池天惠/方鹏 日期:2024-09-07

核心观点

    利润表:收入增速趋缓,归母净利延续下滑,央国企表现突出。2024 上半年60 家上市物企:①营收总额1448.6亿元,同比+6.1%,较23H1 的8.9%有所放缓。其中民企且未展期物企+14.1%;央国企物企+12.2%;独立物企+12.0%;混合所有制物企+10.0%;民企且已展期物企+0.1%。②归母净利润总额87.5 亿元,同比-29.1%,延续22 年以来的下滑趋势。其中央国企物企+19.5%;民企且未展期物企+4.8%;混合所有制物企-9.7%;独立物企-29.4%;民企且已展期物企-91.3%。③整体毛利率为20.7%,同比-1.4pct,毛利率持续下降。其中民企且未展期物企26.5%;央国企物企21.8%;民企且已展期物企21.0%;混合所有制物企毛利率15.5%;独立物企13.9%。④整体销管费用率为7.9%,同比-0.4pct,销管费用率持续压降。其中央国企物企5.4%;独立物企6.7%;混合所有制物企7.8%;民企且未展期物企7.9%;民企且已展期物企8.9%。

    资产负债表:应收持续上升,现金仍然充裕。2024 上半年60 家上市物企:①贸易应收账款周转天数118 天,较23 年底增加14 天。应收账款周转天数的拉长仍是行业共性问题,其中央国企物企79 天;混合所有制物企91 天;独立物企98 天;民企且未展期物企102 天;民企且已展期物企160 天。②净现金总额993 亿元,同比-2.1%,物企现金仍然充裕,不改“现金奶牛”的属性,为分红奠定基础。

    业务结构:基础物管稳定业绩,央国企各业务表现更优。2024 上半年36 家上市物企各业务收入:①物管服务同比+10.1%。其中央国企物企+17.1%;混合所有制物企+14.9%;民企且未展期物企+7.4%;民企且已展期物企+5.3%。②非业主增值服务同比-19.8%。其中央国企物企-7.2%;民企且未展期物企-10.9%;混合所有制物企-17.4%;民企且已展期物企-43.0%。③社区增值服务同比-2.8%,首次陷入负增长。其中央国企物企+10.5%;混合所有制物企-0.6%;民企且已展期物企-4.9%;民企且未展期物企-19.7%。从收入结构来看,物管服务收入占比升至69.5%,进一步夯实业绩压舱石地位;非业主增值连续两年大幅下滑后收入占比降至6.7%;社区增值近五年在维持12%-16%区间。

    分红+回购共同提升股东回报,物业股红利属性凸显。2024 上半年60 家上市物企:①分红提升。从物企数量看,共有15 家进行中期分红,同比净增4 家。从分红总额看,2024 上半年,15 家物企分红总额约30.5 亿元,同比+81.5%。

    ②持续回购。2024 年以来更多物企加入回购队伍,如越秀服务等。今年1-8 月金科服务回购力度最大,回购比例超4%。③物业股较高的股息率提供安全垫。当前物业股作为红利资产的属性开始显现,多数物企的股息率均在3%以上,投资性价比逐渐凸显。

    投资建议

    从业绩稳定角度看:在宏观环境不确定及地产持续筑底的背景下,部分物企仍能保持营收利润持续增长、毛利率稳定、销管费用率不断压降、应收账款控制得当、低负债率、现金充裕等优秀特质,业绩层面已持续得到验证。从分红回购角度看:部分物企持续稳定的分红回购既能证明公司财务稳健、现金流充足、业务发展良好,从而打消资本市场的顾虑,又能强化股东回报,提振市场信心。我们认为部分物企持续夯实基本盘、增强业务独立性、开拓新的业绩增长点,凭借扎实的经营质量,展现出穿越周期的强大韧性,当前物业股已回落至底部区间,投资性价比凸显。推荐金科服务、华润万象生活、滨江服务、越秀服务、建发物业。

    风险提示

    关联房企销售不及预期;物企外拓不及预期;社区增值服务落地不及预期;金融资产及商誉减值风险。