城建发展(600266):利润率修复业绩扭亏为盈 城市更新业务高效推进
投资要点
事件:公司发布2023 年年报。2023 全年实现营收203.6 亿元,同比降低17.1%;归母净利润5.6 亿元,相比去年同期的亏损9.3 亿元增长14.9亿元,业绩符合预期。
收入同比下降,利润率修复扭亏为盈。公司2023 全年营收同比降低17.1%,主要是由于项目结转减少导致。公司2023 全年归母净利润实现转亏为盈,主要原因有二:(1)2022 年公司业绩承压的原因是金融资产价格的大幅下跌。2023 年公司加强了对股权投资的管理,投资净收益由2022 年的-6.4 亿元扭亏至2023 年的4.9 亿元,公允价值变动收益由2022年的-7.4 亿元缩减至2023 年的-1.9 亿元。(2)2023 年公司房地产开发毛利率同比提升7.1pct 至18.3%,其中北京区域毛利率同比提升9.7pct至20.8%。另一方面,受地产市场下行影响,公司计提资产减值损失和信用减值损失9.7 亿元,同比增加4.3 亿元。截至2023 年末,公司合同负债363.2 亿元,覆盖2023 年营收1.8X,为后续业绩释放奠定基础。
销售金额大幅增长,聚焦北京市场。公司2023 年实现销售金额424.7 亿元,同比增长38.7%。公司聚焦北京市场,2023 下半年网签套数位居北京第一,克而瑞北京房企排名连续3 年位列第二。公司投拓审慎,关注热点地区和城市。2023 年在北京以113.8 亿元对价获取2 宗土地(海淀区双新村棚户区改造地块与朝阳区奶西村棚户区改造土地),后续又在黄山市和三亚市获取土地,合计拿地金额151.1 亿,权益比58.4%,全年投资强度达35.6%。
棚改项目高效推进,商业地产逆势发展。2023 年公司望坛回迁房、临河安置房实现平稳移交和入住,临河棚改锁定管理费并取得政府审定纪要,密云大小王回迁区域完成腾退并实现管理费计提,为项目后续结算打下坚实基础。商业地产方面,2023 年公司首个自营项目城悦荟开业,成都漫悦里、熙悦中心招商突破4 万㎡,租金涨幅超市场同类项目。2023年公司商业地产持有面积46.34 万方,商业地产经营额6.5 亿元
融资渠道畅通,利率优于市场同期水平。公司2023 年经营性现金流净额为131.2 亿元。截至2023 年末,公司在手现金充裕达136.9 亿元。公司净负债率90.3%,现金短债比1.6,均已符合“三道红线”监管要求。
公司2023 发行三笔公司债,共计45 亿元,利率优于市场同期水平,分别为3.40%/3.40%/3.37%,融资渠道畅通。
盈利预测:公司多年深耕北京棚改市场,根据公司最新年报情况,我们下调公司2024/2025 年的归母净利润预测为10.5/12.5 亿元(前值为15.2/18.5 亿元),预计2026 年归母净利润为13.7 亿元。对应的EPS 为0.49/0.58/0.64 元,对应的PE 为7.5/6.3/5.8 倍,维持“买入”评级。
风险提示:城中村改造政策落地不及预期;房地产市场景气度超预期下行;结算进度不及预期。