招商积余(001914):主业内生稳健增长 公司估值有望修复

类别:公司 机构:长江证券股份有限公司 研究员:刘义/袁佳楠 日期:2023-10-30

  事件描述

      公司2023Q1-3 实现营收108.6 亿(+18.3%),归母净利润5.9 亿(+25.9%),扣非归母净利润5.4 亿(+39.8%)。

      事件评论

      物管主业内生稳健增长,收并购与上年租金减免对业绩增速影响较大。截至2023Q3 末公司管理面积达到3.33 亿平(同比+9.5%),管理规模的稳步提升、收购标的投后整合提供增量(4 家收购标的前三季度贡献营收9.7 亿)、以及增值服务的培育助力公司2023Q1-3 物管分部营收稳健增长(103.8 亿,+17.2%),其中基础物管/平台增值/专业增值服务营收分别同比+17.8%/+12.6%/+14.8%。在管商业运营项目增加叠加上年减租带来的低基数,前三季度公司资管分部实现营收4.6 亿(+40.7%)。公司2023Q1-3 营收整体实现稳健增长(108.6 亿,+18.3%),综合毛利率提升0.8pct 至12.7%(高毛利资管业务收入占比提升对综合毛利率上行有所拉动),税费比率下降(尤其有息负债规模下降后财务费用下降),公司最终实现归母净利润5.9 亿(+25.9%),扣非归母净利润5.4 亿(+39.8%),业绩增速较高主要得益于收并购和去年租金减免,剔除该因素后的可比业绩维持平稳增长。后续展望方面,2023 年公司收入指引为156 亿(+19.8%),当前已完成营收目标的69.6%,全年收入目标的达成或需依赖更快速的新签转在管以及适度收并购;而在物管利润率修复、重资产拖累下降(减值与财务负担)、资管分部恢复正常(去年租金减免影响业绩0.81 亿元)、收并购贡献等共同作用下,公司盈利表现或更具弹性。

      新签合同金额稳步增长,非住优势地位巩固。截至2023Q3 末,公司在管规模3.33 亿平,其中住宅/非住规模占比分别为39.9%/60.1%。公司2023Q1-3 新签年度合同额27.91 亿(+14.9%),其中非住业态新签同比+17%,办公、学校等优势业态增速均超35%,非住优势地位持续巩固。第三方拓展占据绝对主力地位(占新签年度合同额的88.1%),且超过54%的项目为千万级以上。多路径并进持续拓展,传统项目拓展与总对总业务新签年度合同额分别同比+18%/+15%,前三季度也新设立5 家合资公司。强化大客户合作,成功签约中兴通讯、华为九华山等项目;深耕核心区域,收入前五优势区域营收占比54.3%。

      增值服务与资管业务稳中有进,轻重分离与收并购仍值期待。2023Q1-3 到家汇实现全平台交易额7.5 亿(+12.1%),主动调结构实现高质增长;资产管理业务持续进步,旗下招商商管在管项目65 个,管理面积374 万平。前期轻重分离带来的有息负债与财务费用下降,以及收并购投后整合效果已经在报表正向反馈,后续进一步动作值得期待。

      业绩稳健增长可期,关注后续轻重分离与收并购进展。公司是典型央企物管龙头,内生与外拓双轮驱动下,物管主业有望延续稳健增长趋势,盈利能力也有提升空间;此外,公司轻重分离持续推进,财务负担将进一步降低,去年租金减免也带来相对低基数,行业整合背景下收并购依然可期,这些因素都将为今年盈利提供潜在弹性。预计2023-2025 年归母净利为7.7/9.6/11.9 亿元,对应估值为18.3/14.7/11.8X,维持“买入”评级。

      风险提示

      1、公司物管利润率修复进度不及预期;

      2、轻重分离进度不及预期。