房地产行业事件点评：多个二线城市放松限购 有望提振短期市场需求

　　核心要点：

    　　多个二线城市取消或优化限购政策，预计未来将有更多城市跟进调整

    　　9 月1 日，天津缩小限购区域范围，将住房限购区域调整为市内六区。随后，沈阳在9 月4 日取消二环内限购及限售，大连在9 月7 日取消中山区、西岗区、沙河口区的限购及限售，这也标志着辽宁省的两个核心城市已全面解除限购及限售。此外，江苏省和山东省的两个核心城市也均取消了限购。首先是南京在9 月8 日宣布取消核心四区玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区的限购，随后苏州于9 月11 日取消对购买120 平米及以上商品住房的限购，而济南和青岛均在9 月11 日同时取消了限购和限售。

    　　总体来看，9 月初至今（截至9 月13 日）已经有7 个省会城市（天津、沈阳、南京、兰州、济南、福州、郑州）和3 个省内核心城市（大连、青岛、苏州）优化或取消了限购政策。由此可见，从7 月政治局会议定调，再到住建部、央行和金融监管总局等部门发声，需求端支持政策加快落地，我们预计接下来将有更多城市跟进调整优化楼市限购政策。

    　　另一方面，限购政策调整是一个循序渐进的过程，而近期以南京、苏州为代表的强二线城市取消限购具有重要风向标作用，有望引导其他二线及更低能级城市调整优化政策。例如，南京自去年 4 月以来共调整限购政策8次：从区域看，优先解除外围区域（六合、溧水）的限购，再到放松产业聚集区的购房政策，最后到取消核心区限购；从购房资格看，先缩短非本地户口缴纳社保年限，再到允许补缴社保、放松二孩及60 岁以上老人家庭限购套数，最终无需购房证明。此外，郑州、沈阳和大连三个二线城市于近期全面取消限购，但也都经历了逐步优化的过程。其中，郑州在今年4月取消了二环外的限购，沈阳在今年3 月优化了限购区域，大连在去年5月宣不仅保留三个限购区域且二手房不限购。

    　　销售低迷是取消限购的主要原因，政策加快落地有望提振市场需求

    　　30 个大中城市8 月商品房成交面积同比-23%、环比-1%，尽管同环比降幅均收窄，但成交面积绝对值仍位于18 年以来的同期最低水平。在销售持续低迷的背景下，多个核心城市加快落实楼市支持政策。据中指研究院统计，9 月1 日-11 日全国超过30 个省市发布楼市优化政策近40 条，主要包括落实“认房不认贷”、取消限购等。

    　　从市场反映来看，9 月新政后第一周，中指研究院监测的50 个重点城市网签数据整体无明显改善，主要受网签数据滞后影响，不过北京、深圳等核心城市新房日度网签数据环比小幅增长。我们认为，“认房不认贷”、放松限购、降低首付比例等政策一方面将直接利好有购房意愿但此前不符合首套房要求的群体，另一方面将激活“卖一买一”的置换需求。但后者换房仍需时间，短期内拉动的需求主要是前者。

    　　投资建议

    　　继一线城市落实“认房不认贷”、降低首付比例及降低首套房利率等政策之后，多个重点二线城市率先取消或优化限购政策，预计将有更多城市跟进调整。我们认为政策加快落地一方面将在短期内提振市场需求，另一方面也将推动板块估值继续修复。当前阶段建议关注拿地能力强、土储布局优异的头部优质房企，维持行业“增持”评级。

    　　风险提示

    　　需求端支持政策执行不及预期；经济复苏不及预期导致居民收入和信心恢复较慢；市场销售复苏低于预期；房企信用风险暴露增加。