招商积余(001914):市场外拓表现强劲 专业增值稳中有进

类别:公司 机构:光大证券股份有限公司 研究员:何缅南 日期:2023-08-27

  事件:公司2023 年上半年营收同比增长24%,归母净利润同比增长27%招商积余发布2023 年半年报,实现营业收入70 亿元,同比增长23.6%,归母净利润4.19 亿元,同比增长26.7%;扣非归母净利润3.85 亿元,同比增长46.8%。

      点评:外拓表现强劲,毛利率同比回升,非住业态快速发展,专业增值稳中有进1) 外拓表现强劲,非住业态保持领先优势。公司上半年市场化外拓表现优秀,实现新签约年度合同金额18.87 亿元,同比增加18.3%;新签约项目中,第三方项目新签约金额占比87%,同时项目质量较高,年度合同额千万级以上的项目占比超过55%;从业态上看,公司外拓仍然以非住宅为主,非住宅新签约年度合同金额为15.5 亿元,占比94.2%,持续巩固非住宅业态的领先地位。

      2)非住宅物管与商业运营快速增长,专业增值稳中有进。非住宅物业管理与商业运营增速较快,2023H1 收入分别同比增长29.3%/111.5%,非住宅多个细分赛道加速发展,报告期内公司新增办公类、园区类、政府类项目上百个,核心业态如金融、互联网、航空、高校、医院、城市服务类项目拓展表现强劲;商业运营方面,截至2023 年6 月末,公司旗下招商商管在管商业项目 61 个(招商蛇口委托管理53 个),商业项目营销推广积极,截至6 月底会员人数已突破 600万,上半年新增超百万,会员消费占比超过32%,较上年底提升4pct。

      专业增值业务主要包括案场协销、设施管理、建筑科技服务等,案场服务或受整体地产开发环境影响较大,余下的专业化服务深度契合客户需求,业务稳中有进,带动整体专业增值服务收入同比增长14.7%,较上年同期增速有所加快(2022年上下半年该业务收入增速分别为8.9%/4.8%)。

      3)整体毛利率同比回升,期待轻资产化进一步提高运营效率。上半年公司整体毛利率较上年同期提升0.4pct,拆分来看,基础物管/平台增值/专业增值/持有物业出租及经营业务毛利率分别同比-0.4pct/+4.6pct/+4.0pct/+4.3pct;展望后续,公司将有序推进重资产剥离,运营效率进一步提升,整体发展有望提质增效。

      盈利预测、估值与评级:公司在非住宅业态建立较高壁垒,外拓表现强劲,专业增值服务稳中有进,平台增值业务有较大发展空间,上半年毛利率回升,轻资产化稳步推进,经营效率有望提升,调整2023-2025 年归母净利润预测至7.7 亿/9.8亿/10.7 亿元,EPS 分别为0.72/0.92(原0.91)/1.01 元,对应PE 为22/17/16倍,公司是A 股稀缺物管龙头标的,估值具备吸引力,维持“买入”评级。

      风险提示:重资产剥离进度不及预期,非住宅外拓竞争加剧导致利润率下滑。