房地产行业周报：5月百强房企销售欠佳 青岛楼市政策放松

　　5月百强房企销 售金额同比增长5.3%，环比下降14.5%。根据克而瑞数据监测，2023 年5月百强房企全口径销售金额5492 亿元，同比+5.3%，环比-14.5%，全口径面积2952 万方，同比-23.0%，环比-9.4%。累计来看，1-5月累计销售金额28548 亿元，同比+8.2%，累计销售面积16084 万方，同比-9.0%。5 月楼市成色欠佳，重点30 城住宅成交面积环比-8%，同比+22%，其中一线成交环比下滑22%，降幅高于30 城平均，同比增51%，二三线城市热度小幅回落，降幅较上月有放缓趋势。

    　　优质房企销售保持韧性，企业格局分化延续。从房企表现来看，百强房企中仅2 成单月销售环比增长，近半数同比正增长。从克而瑞榜单来看，1-5月累计销售表现较好的房企包括：越秀（+101%）、华发（+86%）、滨江（+78%）、华润（+77%）、招商（+76%）、建发（+67%）、中海（+52%）。5 月单月销售同比表现较好的房企包括：滨江（+108%）、信达（+89%）、招商（+64%）、华润（+55%）、建发（+38%）、越秀（+33%）、绿城（+21%）。5 月单月销售环比表现较好的房企包括：信达（+33%）、越秀（+3%）、万科（0%）、美的（-1%）、滨江（-3%）、保利（-5%）、华润（-5%）。

    　　重点城市土拍热度延续，房企投资依旧谨慎。5月重点300 城的土地成交建面5022 万方，环比下降13%，同比下降40%，成交金额环比下降22%，同比下降32%。多数城市优质地块热度延续，厦门、南京的平均溢价率都达到了9%以上，重点城市整体溢价率维持在6.5%相对较高的水平，但由于部分城市区位相对一般的远郊地块的供应增加，流拍率上升4.1pp 达到了13.9%。截至5月末百强房企新增土储货值、投资金额和建面合计分别为10620 亿元、5129亿元和5197 万平方米，分别下滑10%、4%和11%，不足2021 年同期的三成，企业整体投资依旧谨慎。拿地企业仍以头部央国企为主，华润、招商单月拿地金额超过100 亿，拿地金额TOP20 中，央国企占到17 个，仅龙湖、滨江、伟星三家民企。截至5月末百强房企新增货值41%集中于TOP10房企，TOP11-20强新增货值占百强总新增16%，TOP21-30 强占10%。

    　　青岛楼市政策调整，首付降低、限售放松。6 月1日青岛调整非限购区域购房首付比例，首付比例首套最低调整为20％、二套最低调整为30％，限购区域首付比例不变，维持首套最低30％、二套最低40％，目前青岛市限购区域为市南、市北区，其他区域均不限购。此外对限售政策进行了放松，新建商品房出售条件由网签满5年变更为网签满3年，取证满2年，二手房出售条件由取证满2 年变更为取证满1年。

    　　投资建议：我们认为当前板块应当关注2 条投资主线：1）开发企业：华发股份、越秀地产、招商蛇口、保利发展、滨江集团、建发股份、万科A、龙湖集团、华润置地等；2）物管企业：中海物业、华润万象生活、招商积余等。

    　　风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。