新大正(002968)：全年业绩阶段性承压 继续推进中长期战略规划

　　2022 年业绩低于市场预期

    　　公司公布2022 年业绩：收入同比增长24%至26 亿元，归母净利润同比增长12%至1.9 亿元，剔除股份支付费用（1,580 万元）影响后核心归母净利润同比增长11%至2.0 亿元，低于市场预期，主要系防疫成本上升、新项目占比提升导致毛利率承压以及社保基数调整等因素所致。

    　　核心业务经营稳健，增值服务受疫情影响开展受限。在五大业态内生外延稳步开展的支撑下，期末公司在管面积增长至1.3 亿平（2021 年为1 亿平），期内基础物业收入同比增长24%，其中办公/公共/航空/学校/商住业态收入增速分别为38%/31%/15%/13%/2%；公司增值服务的开展因疫情防控影响受到一定阻碍，致使创新业务收入同比下降7%；受益于对停车场资产及市政公司的收购，公司城市服务收入同比翻倍至1 亿元。

    　　新拓规模稳定增长，全国化布局持续深化。2022 年公司新拓项目190 个（其中22 个项目超过千万元），对应合同总金额及年化饱和收入分别增长13%和24%至19.1 和10.1 亿元，城市公司中深圳、北京、郑州、南京公司的新签年合同金额超过8,000 万元。分区域看，重庆以外区域新拓金额占比维持在八成左右，带动重庆以外区域项目数量占比提升至60%（2021 年50%），全国化战略布局持续稳步推进。

    　　毛利率阶段性承压，提质增效推动费用率趋势下行。受疫情防控及新拓项目占比较高的影响，公司综合毛利率同比下降2.5ppt 至16.1%（成熟/新拓项目毛利率分别为17%/10%）；分业务看，基础物业/城市服务毛利率同比下降2.4/4.2ppt 而创新业务毛利率同比提升2.9ppt。公司持续提升精细化管理水平以降低成本上涨压力，期内销管费用率同比下降0.8ppt 至8.7%；同时，公司亦针对项目进行差异化管理及成本统筹管控以求提质增效。

    　　发展趋势

    　　继续推进中长期战略规划。我们预计2023 年公司盈利或重回较快增长，主要考虑到疫情影响退坡、以及公司前期并购项目的陆续并表。往前看，伴随着新拓展项目收入转化率的触底提升，以及新增收并购带来的增量业绩贡献，我们预计公司将继续以“五五”战略规划为出发点，打造核心能力、推动公司实现高质量发展。

    　　盈利预测与估值

    　　基于对公司未来并购及项目利润率的审慎假设，我们分别下调2023 年和2024 年归母净利润预测17%和9%至2.7 亿元和3.7 亿元，同比增长44%和38%。维持跑赢行业评级，下调目标价17%至25.7 元，对应2023 年22 倍目标市盈率，隐含11%上行空间，主要反映盈利预测调整。公司当前交易于20 倍2023 年市盈率。

    　　风险

    　　项目拓展进度及收入转化率不及预期，业务扩张期利润率下滑幅度超预期。