新大正(002968)点评:逆境下业绩稳增 新拓展保持积极

类别:公司 机构:上海申银万国证券研究所有限公司 研究员:袁豪 日期:2023-03-28

  22 年营收同比+24%,归母净利润同比+12%,略低于市场预期。2022 年,公司营收26.0亿元,同比+24.4%;归母净利润1.86 亿元,同比+11.8%,略低于预期;扣非后归母净利润1.62 亿元,同比+8.5%。其中,22Q4,营收6.8 亿元,同比+6.1%,环比+3.1%;归母净利润0.37 亿元,同比-22.7%,环比-31.2%;扣非归母净利润0.28 亿元,同比-33.8%,环比-43.4%。2022 年,毛利率和归母净利率分别为16.2%、7.1%,分别同比-2.5、-0.8pct;基本每股收益0.82 元,同比+10.8%;三项费用率为8.5%,同比-0.7pct;加权净资产收益率为18.1%,同比-0.4pct;公司营收保持较高增速,主要源于:1)公司在管规模稳步增长;2)22 年,新拓展项目中标总金额约19 亿元,新签约合同年金额约10 亿元,同比+23%;3)延伸增值服务带来的收入增长。公司业绩增速低于营收增速主要源于:1)新项目入场前期费用影响;2)疫情防控对运营成本的影响。

      22 年新拓展项目金额19 亿,年化合同金额10 亿、同比+23%,拓展积极。2022 年,公司新拓展项目中标总金额约19 亿元,同比+13%,饱和年化合同收入金额10.1 亿元,同比+23%,其中重庆以外区域占比76.5%。截至2022 年末,公司在管面积1.3 亿平米,在管项目数513 个,同比+7.6%,其中重庆占比40%,同比-10pct。22 年以来,公司聚焦重点中心城市公司实施拓展计划,推动全国化经营布局,新设立南宁公司、厦门公司,分别负责广西、福建区域内物业管理及业务拓展。22 年,公司调整了2021 年限制性股票激励计划考核办法,新推出2022 年限制性股票激励计划,并启动城市合伙人计划构建完成多层次的整体长期激励体系,实现激励的阶段性与延续性。此外,近期公司公告了重大资产购买预案,公司拟以支付现金方式收购13 名自然人合计持有的沧恒投资80%股权,交易作价暂定为7.88 亿元,标的公司22-24 年的承诺净利润数分别为8,400 万元、1.01 亿元、1.226 亿元,对应22-24 年CAGR21%,有望增厚公司业绩。标的公司主要业务为电站物业服务,公司通过收购切入门槛较高的能源物业领域,实现新业态战略发展的新突破。

      办公、航空、公共业态均保持高速增长,扩展共建业态深度与广度。2022 年,分业态来看,办公物业、航空物业、公共物业、学校物业、商住物业收入分别占比40.8%、10.6%、21.4%、14.4%、12.8%,分别同比+38%、+15%、+31%、+13%、+2%。分产品来看,基础物业、创新业务、城市服务收入分别占比92.6%、3.8%、3.6%,分别同比+24%、-7%、+100%。

      分区域来看,重庆、重庆外区域收入分别占比40%、60%,分别同比+5%、+42%,公司全国化布局持续推进。22 年,办公物业及公共物业方面,公司新中标中国银保监会、中移在线、海南电网等重大标志性项目及多个军队业态项目;公共物业方面,公司在医养业态取得突破,进驻西南医院、三亚疗养院、海南大健康等项目;战略性项目拓展力度持续加大。航空物业方面,公司新中标珠海、成都、贵阳、黑龙江、宁波等5 个机场,并且随着机场运营逐渐恢复正常,客流量复苏回升,公司在航空业态的拓展优势将持续领先。

      投资分析意见:逆境下业绩稳增,新拓展保持积极,维持“买入”评级。新大正作为独立第三方物管公司,战略聚焦非住宅物业管理优质赛道,在学校、公共、航空等业态领域具备长期的管理经验和服务口碑。公司积极招揽众多优秀管理人才,并构建多层次激励机制,有望推动公司规模加速提升。后续毛利率修复、增值服务渗透率提升、费用率影响逐步弱化之下,公司业绩有望加速释放。考虑地产下行、疫情长尾效应等影响,我们下调公司2023-24 年归母净利润预测至2.72、3.69 亿元(原预测值为3.10、4.34 亿元)、并引入2025 年归母净利润预测为5.07 亿元,维持“买入”评级。

      风险提示:业务拓展不及预期、收并购不及预期、人工成本上升过快致利润率下行风险。