房地产行业点评：全面降准超预期 改善行业流动性

　　行业事件:

    　　3月17日，为推动经济实现质的有效提升和量的合理增长，打好宏观政策组合拳，提高服务实体经济水平，保持银行体系流动性合理充裕，中国人民银行决定于2023年3月27日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.6%。

    　　从资金面来看，有利地产行业流动性改善。

    　　本次全面降准，是2021年7月行业下行压力显现开始后第五次降准，从根源上对行业资金面有积极影响。当前市场流动性维持稳中偏紧的状态，降准有助于降低资金面波动，后续流动性将边际转宽。目前地产融资尚未恢复到行业出险前，主要流动性集中于头部国央企及优质民企，以银行信贷及信用债为主要渠道。本次降准也将缓解银行负债端缺口，改善结构性压力。未来持续关注民营房地产企业融资改善情况。

    　　从政策面来看，符合防风险，稳供给，提需求的基本政策方针。

    　　防范化解风险是供给端的核心目标。继中央经济工作会议后，“两会”再次就这一要求作出强调，充分反映当前纾困房地产行业风险的重要性。地方稳供给政策陆续出台，例如上周徐州市提出优化住房公积金组合贷款政策，酒泉市出台13条措施激励房地产业健康稳定发展。配合流动性改善，地方政府对销售端的政策支持有助行业销售复苏。

    　　从基本面来看，复苏中但未脱离风险，降准有助销售修复。

    　　行业景气度复苏中，但整体未脱离下行风险。2023年1-2月统计局数据来看，商品房累计销售面积15133万平，同比下降3.6%；累计销售金额15449亿元，同比下降0.1%，量价表现符合预期。此外，统计期内累计开发投资同比下降5.7%；累计新开工面积同比下降9.4%，降幅收窄明显。销售在按揭利率下行及需求端政策的边际宽松下持续复苏，较2022年10月景气度最低时有所回暖，但销售未脱离下行区间，降准有助资金宽松，提振信心，助力销售持续修复。

    　　从地产板块来看，全面降准超预期，有助板块相对及绝对收益。

    　　房地产作为资金需求量大行业，二级市场地产板块对流动性宽松敏感。本次超预期全面降准，有助板块获得良好相对及绝对收益。

    　　投资建议

    　　我们认为房地产行业正处于筑底修复阶段，一二手房销售市场均已出现积极信号；同时供需两端政策持续发力，居民预期有望恢复。我们建议重点关注资金实力较强、土储更为优质充裕的国央企，以及在本轮行业出清中率先完成信用修复的优质民企。

    　　风险提示

    　　宽松政策效果不及预期；销售市场恢复不及预期；海外金融风险影响扩散超预期。