房地产行业研究周报：1-2月基本面改善 销售回暖趋势延续

　　投资摘要：

    　　每周一谈： 1-2 月基本面改善 销售回暖趋势延续1-2 月商品房销售同比跌幅显著改善，商品房销售额及销售面同比分别为-0.1%、-3.6%，较上月跌幅收窄27.6pct、27.9pct。政策利好促进下，此前观望的购房需求在春节后释放，销售市场热度有较显著改善。

    　　从市场关注的三种观察口径来看，统计局数据表现始终好于高频数据及第三方房企统计数据。从2022 年表现来看，统计局数据为三种数据口径中表现最佳，主因为部分保障房纳入统计口径；TOP100房企口径最弱，主要受部分出险民企影响，进入2023 年各口径数据变动如下：

    　　房企端：主要国央企销售面积明显走强且已同比回正，同比增速大幅好于所有其他口径数据，体现出行业分化格局，这也能部分解释统计局与房企口径数据差异，不同房企间差别较大，TOP100 房企涵盖大型国央企、地方国企、稳健混合制及民企、出险民企，房企间分化较大，与全国销售表现有差异；

    　　高频端：2 月30 城销售面积同比数据与统计局数据差异显著收窄，由于30城中一二线占比较高，这一现象表明节后高能级城市复苏热度更高； 统计局：从高频先行与基数效应来看，一季度整体复苏趋势仍成立，关注二季度末表现。从单月绝对值来，以近四年均值为基数，2022 年1-2 月为年内相对高位，而3-4 月逐步下探至低谷，若今年3-4 月可与2 月保持相近市场热度，有望实现销售同比回正；从高频指标观察，近期较2 月同比增速有回落，但30 城单周销售规模绝对值未见回落，市场热度仍在，复苏趋势依旧。

    　　融资端开发资金来源同比跌幅收窄，房地产开发资金来源1-2 月同比增速-15.2%，较上月跌幅收窄13.6pct。国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款同比增速分别为-15%、-18.2%、-11.4%、-15.2%，较上月分别减少9.5pct、提升16.5pct、19.6pct、14.2pct，其中自筹资金在房企信用修复下开始回升，定金预收款与个人按揭贷款则跟随销售回暖改善。

    　　竣工面积同比回正，新开工、施工均有修复，1-2 月新开工面积同比增速-9.4%，施工面积同比增速-4.4%，竣工面积同比增速+8%。其中新开工大幅改善主因为低基数效应，绝对值仍不高；竣工端在保交楼政策以及前序销售高峰逐步释放的竣工需求支撑下，我们认为表现仍将好于其他指标。

    　　投资端跌幅收窄，房地产开发投资完成额1-2 月同比增速-5.7%，较上月跌幅收窄6.5pct。其中1-2 月土地购置费及施工投资同比增速分别为-5.7%、-11.8%，较上月提升16.4pct、12.5pct，两项投资共同边际改善作用下推动投资跌幅收窄； 2022 年土地成交低迷，2023 年土地市场滞后销售复苏，全年土地购置费仍将受滞后效应拖累，施工端则有望在市场持续回暖下成为投资复苏的支撑。

    　　数据追踪（3 月6 日-3 月12 日）：

    　　新房市场：30 城成交面积单周及累计同比分别为+34pct、-7pct，一线城市+24pct，-12pct，二线城市+33pct，-9pct，三线城市+46pct，+8pct。

    　　二手房市场：13 城二手房成交面积单周同比+66ct，累计同比+30pct。

    　　土地市场：100 城土地供应建筑面积累计同比-6pct，成交建筑面积累计同比+14pct，成交金额累计同比+9pct，土地成交溢价率为3.9%。

    　　城市行情环比：北京（-23pct），上海（-1pct），广州（-19pct），深圳（+27pct），南京（-1pct），杭州（+6pct），武汉（+0.3pct）。

    　　投资策略：关注头部稳健国央企华润置地、保利发展，关注拿地向销售转化，规模及行业占位提升的房企滨江集团、越秀地产、建发国际；关注态度转为积极拿地强度有提升空间房企万科A、龙湖集团、金地集团；关注中小盘国企规模扩张机会天地源、城建发展；代建行业推荐龙头绿城管理控股。

    　　风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。