物业管理行业研究周报:而今迈步从头越 金科服务减值后再出发

类别:行业 机构:申港证券股份有限公司 研究员:曹旭特 日期:2023-03-20

  投资摘要:

      每周一谈:而今迈步从头越:金科服务减值后再出发事件:3 月13 日,金科服务发布业绩预告,公告称预计公司2022 年全年亏损约18-23 亿元,但同期经营性净现金流入约3.5-4.5 亿元。公司2022 年录得亏损的原因主要为应收账款及其他应收款的减值计提、主动收缩非业主增值业务以及商誉合理减值。

      受关联方及部分第三方大业主流动性危机影响,公司对应收账款及其他应收款进行减值计提,截至22H1,公司应收账款为24.57 亿元,其中关联方款项约占24.57%,为6 亿元,公司其他应收款为18.85 亿元,其中关联方款项约占78.06%,为14.7 亿元。关联方款项合计达20.7 亿元,由于关联方金科股份为已出险房企,故此部分款项预计将全部计提减值拨备。

      受地产行业整体下行影响,公司主动收缩了部分回款保障较差的非业主增值服务业务,预计主要收缩了部分地产销售情况较差的案场服务。

      公司对历史期间的并购商誉计提了合理减值,截至22H1,金科服务商誉达6.31亿元,就目前上市物企商誉来看,金科服务的商誉并不算高,在A+H63 名物企中排名第11。

      预计公司本次减值约为25-30 亿元,2021 年全年,金科服务归母净利润达10.57亿元,同期经营性净现金流达4.45 亿元,2022 年公司预计经营性净现金流为3.5-4.5 亿元,考虑到2022 年公司非业主增值服务业务收缩,对公司归母净利润影响约为3 亿元,我们参考2021 年公司归母净利润-非业主增值业务预计减少利润,公司本次减值合理区间约为25.57-30.57 亿元。公司公司关联方应收账款+关联方其他应收款+商誉合计27.01 亿元,我们预计金科服务关联方风险敞口已基本全部计提减值拨备。

      展望2023 年,公司在管面积在关联方交付逐渐减弱的前提下仍有望保持增长,基础物管作为公司的固本之源,仍能为公司带来高确定的收入,此外,公司业主增值服务中超过50%为旅居+餐饮类业务收入,2023 年此类业务有望迎来较大回升,公司目前控股股东已非金科股份,关联方借款及利益输送等风险减弱,目前民营物企估值仍在历史低位,仍然看好公司2023 年盈利回归及估值修复。

      数据追踪(3 月13 日-3 月17 日):

      资金及交易追踪:

      沪(深)股通:A 股物业公司中仅招商积余在沪(深)股通中有持股,截至2023年3 月17 日,持有825.26 万股,较上周下跌4.74%,持股市值1.26 亿元……

    港股通:港股中港股通持股共18 家(剔除停牌物企),自2023 年3 月13 日至3 月17 日,增幅最大的是绿城服务,本周增幅7.32%。降幅最大的是碧桂园服务,降2.17%。持股比例最高为保利物业,为67.78%。持股数量最多为融创服务,为5.18 亿股。

      投资策略:我们认为目前物业板块已进入最佳配置期,头部物企规模将持续扩大,物企寻求独立扩张能力将持续加强。建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余,关注独立发展能力较高的全国性物企绿城服务、金科服务,关注高弹性标的碧桂园服务。

      风险提示:地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑,外拓增速不及预期,关联方应收账款及其他应收款坏账风险。