固定收益专题报告：四季报看公募REITS表现

截至1 月31 日，共有20 只REITs 披露四季报：整体来看，仓储物流类、保租房类资产Q4 营收表现稳健；产业园类、交通运输类资产受疫情和政策影响较大，2023 年修复可期；清洁能源类、生态环保类资产受季节性影响较大，Q4 营收略有下降，2022 年度营收完成率较好。

    产业园类REITs：2022 年Q2-Q4 实行了不同程度的租金减免政策，下半年表现整体弱于上半年，Q4 营收表现略好于Q3。2023 年随着经济环境回暖，园区企业生产经营有望优化，承租能力优化后出租率或企稳回升。

    交通类REITs：2022 年全国疫情呈现多点散发的状态，车流量受到冲击，影响交通REITs 板块的经营表现。全年来看，Q2 车流量下降，Q3 边际修复，Q4 表现弱于Q3，大部分REITs 年度营收完成率不及预期。随着2023年疫情防控措施优化和通行费减免政策结束，营收修复可期。

    仓储物流类REITs：由于物流、电商等仓储需求支撑租赁需求，仓储物流类REITs 受疫情影响最小，出租率较好，季度表现稳健。中金普洛斯REIT、红土盐田港REIT 年度营收完成率分别为 91.42%、105.55%。

    清洁能源类REITs：鹏华深圳能源REIT 项目营收与季节性收费存在一定关系，Q4 季度营业收入完成率为26.00%，需关注项目收费动态和原材料成本。由于计划内检修+预提运营管理服务费，利润率大幅下降。

    生态环保类REITs：疫情主要通过限制生产活动影响经营表现，需关注项目收费动态和补贴动态。受事件影响，富国首创水务REIT 合肥项目公司四季度平均产能利用率仅为62%，中航首钢绿能REIT 可供分配金额季节性波动较大。富国首创水务REIT、中航首钢绿能REIT 年度营收完成率分别为96.53%、108.23%。

    保租房类RIETs：上市时间较短，底层资产区域位置较好，出租率保持较高水平。中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT、红土创新深圳安居REIT 年化营收完成率分别为103.40%、102.26%、101.65%。

    二级市场表现：消化高溢价，估值回落。2022Q4 REITs 板块整体估值回落，平均累计涨跌幅：清洁能源类>高速公路类>产业园类>仓储物流类>生态环保类>保租房类，清洁能源累计跌幅-0.70%，保租房类跌幅最大，为-10.90%。日均换手率下降，仅仓储物流类REITs 日换手率有所回升。

    最新估值对比：高速公路REITs 受宏观环境影响最大，2022 年营业收入波动较大，P/FFO 表现一般，资本化率表现较好，目前的中债REITs 估值收益率最高，未来价值修复可期。