债券市场专题研究：二手房价现回暖信号

　　重点关注：

    　　节后地产新房销售修复动能仍然偏弱

    　　对标2021 年——地产周期正常运行年的一季度表现，节后第一周商品房销售规模基本修复至节前78%的水平，节后第二周基本修复（95%）至节前水平；今年商品房销售春节期间和春节后的表现都更加平淡，节后地产需求仍然冲高乏力。

    　　一方面，居民有购房需求，但新房购置意愿偏弱，开发商风险仍然对居民购房信心形成掣肘。这可以从节后二手房销售大幅强于新房销售中得到印证，节后18 城二手房销售面积基本修复至节前水平。另一方面，今年是疫情政策调整后的第一个春节，北上广深等大城市返乡情绪相比往年更加浓厚，一二线城市有购房需求居民的购房场景可能存在一定延后。

    　　因此，本周新房销售数据虽然不佳，但仍优于2022 年同期，且受到其他消费场景的“挤压”，后续数据增长潜力仍可期待和观望。

    　　房价表现亮眼，二手房市场情绪或出现明显回暖第一，2022 年年初至今，首周出现一二三四线城市二手房挂牌价指数均环比上涨的情况；第二，根据中原二手房报价指数，一线城市二手房报价指数为2022 年年初至今最高，北上广深四市报价指数大幅走高，其中深圳报价指数高达70%（当中原报价指数高于50%时，房价上升的可能性较大）。

    　　房价是需求回暖的先行指标。目前二手房市场报价出现明显上涨，说明存量盘供给方对今年市场的情绪偏高，结合节后二手房销售表现，当前二手房市场“量价齐升”。后续新房需求修复亦可期待。

    　　风险提示

    　　基本面超预期变动；历史经验不能用于未来的预测