2022年房地产行业信用风险总结与展望

房企信用风险展望

    （一）从政策端来看，“房住不炒”下政策以维稳及托底为主为防范行业出现系统性风险，中央和地方密集出台政策稳地产。2022 年11 月政策密集出台，股权融资相关政策出现边际调整倾向。本次政策优化调整后，除IPO 外，上市房企和涉房企业股权融资规定将全面恢复正常化。政策积极推进对财务受困企业的债务、资产重组及收并购事项，引导募集资金用于“保交楼”项目及经适房、棚改等保障性住房项目的建设，亦规定发行股份购买资产募资资金不能用于拿地拍地、开发新楼盘等用途，意在盘活存量资产，降低房企杠杆水平，短期内有利于市场下行趋势的扭转，中长期有利于房企融资体系的重建，促进房地产市场平稳健康发展。行业信贷环境虽边际改善，但受房地产市场整体低迷、销售下滑影响，多数房企自身回血 能力不足，投资者偏好下行，房企现阶段融资改善情况尚有待观察。此外，保交付和建材涨价压力亦将对房企现金流形成较大制约。

    （二）从供需两端来看，房地产行业下行压力较大当前行业供需两侧政策支持导向明显，供给侧从“第一支箭”银行信贷支持、“第二支箭”债券融资帮扶到“第三支箭”股权融资松绑层层突破，有助于行业信用端困难纾解和流动性整体优化，对于短期提振市场信心和中长期促进基本面企稳均有助益。

    但房企现金流压力尤在，短期内无法预见拿地及新开工的实质性回暖，部分房企仍保持收缩态势面对行业下行。受宏观经济下行、疫情反复及房企风险事件不断等因素影响，购房者信心亟待恢复，行业仍具有较大下行压力。

    （三）从企业端来看，行业下行期内区域性中小型房企、高杠杆房企仍面临生存压力

    长期看，行业竞争从增量转向存量，在房企竞争持续深化及行业调整的背景下，资源向央、国企和财务杠杆较低的头部优质房企集中；经营稳健、杠杆低、资金充裕、债务到期时间分散、项目质地优良的房企能够穿越行业下行周期，区域性中小型房企、高杠杆房企仍面临生存压力。整体看，未来一年地产行业仍将不断整合和出清。同时，在“三支箭”的推动下，境内未出险的房企融资环境可能得到大幅改善，预计此类房企仍具有一定可持续发展能力。随着构建房地产行业良性循环为行业主要发展方向，未来房企经营发展模式可能发生变化，房地产发展的落脚点将更多聚焦在保民生、提品质上，但2023 年“去库存”仍将为房企工作重点。同时，房企预售制仍将为长期模式下的优先选择，在经历此番房企“洗牌”后，房企经营杠杆将显著下降、利润率逐步回归。此外，房企的交付力也将成为购房者、金融机构及政府机构等各方青睐的重要能力。