房地产行业周报:10月销售同比-23% 银行保函置换预售资金

类别:行业 机构:西南证券股份有限公司 研究员:池天惠 日期:2022-11-20

  10月销售同比降 幅扩大,土地成交额同比降幅缩小。2022 年10月商品房销售面积9757 万平,销售金额9452 亿元,同比分别下降23.2%和23.7%,降幅较9月分别扩大7.1pp 和9.5pp。累计来看,1-10 月商品房销售面积111179万平,同比下降22.3%,商品房销售额108832 亿元,同比下降26.1%,降幅较累计1-9 月分别扩大0.1pp 和缩小0.2pp。2022 年10 月地产开发投资额10386 亿元,土地成交额1037 亿元,同比分别下降16.0%和49.7%,降幅较9 月分别扩大3.9pp 和缩小5.6pp。累计来看,1-10 月地产开发投资额113945亿元,土地成交额6061 亿元,分别同比下降8.8%和46.9%。

      11 月重点32 城累计销售面积(截至18 日)同比-28%,环比+23.7%。12 城二手房成交面积累计同比+49%,环比+58%。其中一线城市同比-22%,环比+28%;二线城市同比-27%,环比+24%;三四线城市同比-42%,环比+8%。

      具体城市来看:1)一线城市除北京环比增长15%、上海同环比分别增长7%、121%以外均有所下滑,其中广州同比下降60%,深圳同比下降44%; 2)二线城市整体同比下滑27%,环比24%正增长,只有厦门和东莞同比正增长,大连、杭州、南京、无锡、成都等城市环比增长幅度较高;3)三四线城市表现不一,扬州、惠州等表现较好。二手房成交表现强于新房,12 城二手房成交面积累计同比+49%,环比+58%。

      银行保函可置换预售资金,优质民企债券融资加速落地。14 日银保监会、住建部、央行联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》,支持优质房企向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金,保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%。本次政策有利于统一并纠偏各地的预售监管政策,缓解房企资金压力。周内房企储架式注册发行总受理300 亿元, 14 日美的置业150 亿元中期票据储架式注册发行获受理,17 日新城控股公告称150 亿元储架式中期票据获受理,成为第三家储架式融资被受理的房企。

      长沙核心地块供应不足,土拍热度持续下滑。长沙第三轮集中供地共计成功出让21 宗地块,总建面218 万平方米,成交总金额73 亿元。岳麓区本轮未有土地供应,而前两轮集中供地中仅有岳麓区的成交地块存在熔断和溢价,其余区域地块本轮依旧维持全部底价成交,引致平均溢价率为0%,较第二批次下降了2.5pp,平均流拍率5.0%,较第二批次下降了12.6pp。从拿地房企看,市区6宗地块中有2宗由城投拿下,望城区的15 宗地块中13 宗地由城投公司拿下,城投托底现象依旧明显。

      投资建议:我们认为当前板块应当关注2 条投资主线:1)开发企业:华发股份、建发股份、保利发展、滨江集团、天健集团、南山控股、华润置地、万科A 等;2)物管企业:碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务等。

      风险提示:销售恢复不及预期;政策放松不及预期;行业流动性风险。