复工复产跟踪系列(十六)：疫情影响减弱 房企融资回温

　　实体：建筑投资改善，疫情影响减弱

    　　全国疫情影响显著回落。上周，全国日增感染病例数量维持在1000 例以下，出现新增疫情的省份数量也降至20 个左右，新增疫情主要集中在贵州、黑龙江、四川等省。截至9 月23 日，中金疫情指数为33.5%，周环比下降11.1 个百分点，反映出疫情影响的较快下降。相应地，全国疫情防控严格指数也明显回落，成都、大连等多个城市上周一（9月19 日）开始恢复正常的生产生活秩序。

    　　假期扰动消除、建筑投资赶工、疫情影响减弱等因素影响，经济活动改善较大，工业生产和建筑投资活动均明显上升。上周，中金经济活动指数（CEAI）环比改善5.3 个百分点至89.8%，其中生产活动回升7.7 个百分点，需求分项中建筑投资和消费指数分别上行4.7 和1.6 个百分点。生产指标的改善主要是中秋假期对数据的扰动消除，货运物流、轮胎开工率等都经历了假期下跌和节后改善。建材实物需求显示，建筑投资赶工在近一周有所加快。9 月中旬开始，30 城商品房成交面积快速上行，符合往年同期的季节性规律。

    　　伴随假期影响消退以及疫情扰动减弱，生产活动表现改善。9 月中旬中秋假期使得部分高频指标出现了回落，这种影响在上周已经消退，比如全国整车货运物流指数环比改善，恢复到往年同期均值的89%，高于中秋假期前的87.6%；汽车半钢胎开工率环比改善7 个百分点至63%，也高于9 月前两周。此外，发电耗煤量增速、钢材产量等高频数据上周也有改善。这些数据特征表明，生产受到的假期扰动完全消除，并且表现比9 月上旬更好，反映了疫情压制减弱以及建筑投资需求改善对生产提振。

    　　建筑投资活动继续改善，伴随稳投资政策落地和施工旺季来临，赶工或有所加快。上周，玻璃库存出现回落，钢材、水泥、沥青等建材需求均改善。9 月21 日国务院常务会议要求重点推进财税金融支持基础设施重点项目建设、设备更新改造等扩投资促消费政策措施的落实；9 月22 日，国开行向沈阳支付全国首笔“保交楼”专项借款，支持“保交楼”项目。9 月中旬-11 月中旬是传统施工旺季，叠加政策持续落地，我们预计未来一段时间建筑投资活动趋于改善。

    　　全国疫情影响减弱，消费活动近期也有所反弹。上周多个大城市恢复正常生产生活秩序，国内航班数量周环比增长27.3%，地铁客运量环比改善14.8%，成都、石家庄、深圳、哈尔滨等城市周环比改善幅度较大。酒店入住率在经过4 周的持续下滑后，在9 月第二周出现了反弹。伴随疫情影响的边际减弱，线下活动趋于回暖。

    　　楼市：需求侧政策优化，融资支持望扩围

    　　房地产景气指数较上周明显上升（99.3 vs.前周值98.5）。其中，需求提振（99.8 vs. 前周值99.4），供给也有所修复（98.9 vs. 前周值97.5），融资指数亦有抬升（99.2 vs. 前周值98.7）。

    　　需求方面，楼市销售量价均提速（剔除中秋扰动），二线改善明显。1）销量看，9 月17 日-9 月23 日，30 城房地产销售面积同比由负转正（19.8%vs前周-48%），但主要受中秋假期扰动影响（中秋假期分布在2021 年9 月19-21 日和2022 年9 月10-12 日，假期期间销售低迷，错位导致同比增速上周高、前周低），剔除中秋扰动，上周30 城销量同比-12.3%，较前周-23.0%依旧有所改善，其中二线改善最多（-17.9% vs. 前周-35.6%），三线略有改善（-13.0%vs. 前周-16.9%），一线与前周增速持平（0.1% vs. 前周0.2%）。2）均价看，9 月12 日-9 月18 日，43 城销售均价同比持续上升（11.4%vs前周8.6%），一二线回升明显。

    　　供给方面，重点城市三轮土拍开启，成交量边际修复，地块质量提升，流拍率下行。9 月12 日-18 日，300 城宅地规划建筑面积同比略有回升（-58.7%vs 前周值-79%），但仍较低迷，成交均价同比上升（39.4%%vs 前周值-42.9%），溢价率小幅回升（3.4%vs 前周值0.5%）、土地流拍率下降（6%vs 前周值22%），但新开盘房源数同比进一步回落（-85%vs 前周值-55%），显示新房供给仍偏紧。

    　　示范房企增信发债支持，融资条件改善。9 月19 日-24 日，房企境内信用债净融资转正（46.81亿元vs 前周值-23.76 亿元），融资条件明显改善。截至9 月20 日，首批5 家示范房企（碧桂园、龙湖、美的置业、新城控股、旭辉）通过中行债增担保发债全部落地，票面利率在3.2-3.3%，发行规模10-15 亿元，较5-6 月通过信用保护工具发行的债券或中票利率（4.0-6.5%）更低，我们预计未来增信发债房企有望扩围。

    　　两个体系缺一不可，泡沫化实质性扭转。9 月14 日住建部王胜军司长表示，房地产一头连着民生，一头连着发展，将继续扎实促进房地产市场平稳健康发展，一是坚持房住不炒，这是根本遵循；二是健全住房市场体系和住房保障体系，两个体系缺一不可；三是努力实现稳地价、稳房价、稳预期的目标；四是完善人房地钱四个要素联动机制，以人定房、以房定地、以房定钱1。

    　　9 月23 日，银保监会表示，房地产金融化泡沫化势头得到“实质性扭转”2，与3 月郭树清主席“根本扭转3”的表述一致，合理满足房地产市场融资需求，稳妥处置部分头部房企风险。

    　　地方层面，多个二线城市继续放松五限，但强二线取消限购仍谨慎，显示房住不炒仍是稳需求前提。9 月16 日，天津市住建委等发布通知, 支持新市民合理购房需求，非本市户籍且在本市就业的新市民、大学毕业生，持连续6 个月社保或个人所得税证明可在本市购买1 套住房，且对有60 岁及以上成员和生育二孩及以上多子女的本市户籍家庭，可在原限购政策基础上再购买1 套住房4。济南限购亦做调整，除继续对二环以内两区外，其它区域不再限购5。南宁市提出落实好降低首付比例、契税补贴、提高公积金贷款额度、降低企业拿地成本、向家庭发放总规模2000 万元的家装消费券6。苏州、青岛等强二线城市在取消限购方面仍谨慎7。

    　　合肥、天津减轻房企拿地压力以促成交。9 月14 日，合肥市出台政策，在原有以土地竞买保证金缴纳作为参加土地竞买履约保证的基础上，增加银行保函作为参加土地竞买的履约保证方式8。9 月16 日，天津市印发《关于进一步完善房地产调控政策促进房地产业健康发展的通知》，将实施阶段性土地出让支持政策，新出让地块的土地价款可延期缴纳9。

    　　上周高频数据跟踪

    　　国际油价大幅下跌，国内建材价格有所反弹。上周，受海外央行加息和全球衰退预期的影响，国际原油价格持续下行，WTI 和布伦特原油期货结算价格分别环比下跌了7.5%和5.7%。国内建材商品价格表现相对有韧性，螺纹钢环比上涨0.8%、水泥价格环比上涨1.6%，主要受建筑投资活动改善的支撑。菜篮子产品批发价格200 指数周环比下跌2.3%，其中蔬菜下跌5.7%，猪肉价格上涨1.2%，仍处于年内高位。

    　　上周信用债净发行仍为负数，流动性基本不变，国债收益率曲线长端下移。上周R007 保持不变，低于央行7 天逆回购利率2.00%。3 个月SHIBOR 上升1bp 至1.61%。1 年期国债收益率保持不变，10 年期国债收益率上升1bp 至2.68%。

    　　上周国内重要政策

    　　9 月20 日，央行货币政策司发文指出，我国货币政策始终坚持以我为主，以静制动，引导市场利率水平稳中有降，效果较好。我国真实利率略低于潜在实际经济增速，处于较为合理水平，是留有空间的最优策略。人民银行将继续深入推进利率市场化改革，持续释放LPR 改革效能。109 月22 日，国务院常务会议召开，听取国务院第九次大督查情况汇报，要求狠抓政策落实推动经济回稳向上。会议确定强化交通物流保通保畅和支持相关市场主体纾困政策，支撑经济平稳运行，第四季度将收费公路货车通行费减免10%，政府定价货物港务费降低20%。11