房地产中报业绩综述：行业负债收缩 集中度下降

2022 年上半年，上市房企营收和利润下滑，盈利能力下降，行业整体负债率降低。

    我们统计的145 家A+H 上市房企2022 年上半年营收总计21106.0 亿元，同比下降12.1%；净利润总计893.1 亿元，同比下降56.8%；归母净利润总计687.1 亿元，同比下降62.4%。行业销售下滑严重，叠加二季度局部重点城市疫情反复影响，行业整体收入结算速度放缓，导致营收下滑严重。净利润降幅高于营收降幅主要原因在于：1）行业整体毛利率进一步下降；2）销售低于预期带来的库存等资产减值；3）合作企业发生信用违约，产生投资亏损。上半年106 家A 股上市房企整体毛利率为19.8%，净利率为4.4%，同比分别降低2.0pcts、2.7pcts。39 家港股房企毛利率为19.1%，净利率为3.8%，同比分别降低5.4pcts、5.8pcts，上半年A 股上市房企销售回款同比下滑超三成。上半年145 家A+H 股上市房企剔除预收账款后的资产负债率为69.5%，较2021 年末下降0.6pcts，行业整体负债率进一步降低。

    企业间分化明显，中型房企业绩受损最为严重。2022 年上半年145 家上市房企整体ROE 为1.5%，较去年同期下降2.1pcts，其中大、中、小型房企的ROE 分别为2.9%/-1.5%/0.9%，同比分别下降1.6/5.3/0.6pcts，中型房企业绩下滑最为严重，整体呈亏损状态。上半年大型、中型、小型房企的净利率分别为7.2%/-5.0%/3.1%，总资产周转率分别为9.3%/6.2%/7.7%，权益乘数分别为4.4/5.0/3.7，企业间盈利能力、周转能力、杠杆水平分化明显。

    集中度下降，国企销售、投资跌幅相对更小，样本房企融资成本降低。 2022 年上半年销售TOP20 房企披露销售额合计18974.0 亿，同比下滑37.0%，国企销售额同比下滑29.6%，民企销售额同比下滑42.3%。TOP5/10/20/50 销售集中度分别为14.0%/21.6%/30.4%/43.6%，较2021 全年下降2.2/3.4/7.1/13.8pcts，同比降幅拉大。投资方面，根据中报数据，披露权益口径拿地金额的9 家TOP20 房企上半年共计拿地1786.8 亿元，同比下降59.5%，其中国企的拿地强度较民企更大。 上半年TOP20 房企披露的加权平均综合融资成本同比进一步下降，前三低的是中海地产、华润置地、龙湖集团，分别为3.44%/3.78%/3.99%。

    2022 上半年行业持续下探，上市房企业绩受损，整体负债率继续降低。A+H 股145家主流上市房企中期业绩下滑严重，利润率进一步走低。上半年市场销售不断探底，房企销售回款缩水，可能会继续影响下半年的投资和结算进度，行业整体正在降负债缩表以应对周期。企业间分化明显，行业集中度下降。中型房企在上半年市场调整中失血严重，利润率、周转率和杠杆率与大型房企分化加大。TOP20 房企的销售集中度较2021 年加速下降，国企在销售、投资方面相对表现更好。未发生信用违约的龙头房企融资成本进一步降低，行业信用分化加大。

    今年以来政策调控力度仍显克制，保交付是下半年政策焦点，有助于购房者信心恢复至正常水平，但对化解行业危机的推动程度有限，且疫情反复或进一步拖累销售复苏的进程，预计短期内市场低位盘整仍将持续。我们看好龙头房企市场调整阶段的优势地位，此外区域型房企有望在结构性市场中拥有更好的弹性。看好业绩稳健的一线龙头，推荐保利发展(600048，买入)、万科A(000002，买入)；与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团(600383，买入)。同时我们看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业，推荐碧桂园服务(06098，买入)、保利物业(06049，买入)、招商积余(001914， 增持)、新大正(002968，买入)、融创服务(01516，买入)、星盛商业(06668，买入)。

    风险提示

    逆周期政策不及预期。销售复苏低于预期。利率发生明显上升。