地产周报:销售复苏节奏放缓 政策宽松力度仍有克制

类别:行业 机构:东方证券股份有限公司 研究员:赵旭翔/吴尘染/吴丛露 日期:2022-09-20

本周市场回顾。第37 周房地产板块指数弱于沪深300 指数,强于创业板指。房地产板块较沪深300 指数相对收益为0.1%。沪深300 指数报收3932.68,周度涨幅为-3.9%;创业板指数报收2367.40,周度涨幅-7.1%;房地产板块指数报收3177.51,周度涨幅为-3.8%。

    本周行业要闻。统计局发布1-8 月房地产数据。央行:货币政策空间充足,坚持以我为主,不搞大水漫灌。河南:专项借款50 亿元已下达郑州,压实开发企业保交楼主体责任。天津:放松限购政策,贷清无房家庭执行首套房政策,首套房首付30%,二套房首付40%。青岛:对部分区域放开限购。济南:限购区域缩小至历下区、市中区。杭州:第三批集中供地成交19 宗地块,其中8 宗封顶,9 宗底价成交。青岛:第三批集中供地成交30 宗地块,其中28 宗底价成交,另有3 宗流拍。

    华夏合肥高新REIT 公众配售比0.23%,累计认购规模达1294 亿元。

    本周新房和二手房销售量均较上周下降。第37 周29 大城市新房销售为1.78 万套,较第36 周下降19.6%;11 大城市二手房销售6459 套,较第36 周下降12.8%;一线城市新房、二手房交易较第36 周分别下降21.3%、下降7.8%;二线城市新房、二手房交易较第36 周分别下降19.2%、下降17.8%。库存量和库销比均较上周上升。截至第37 周,15 大城市库存为124.7 万套,较第36 周增加938 套;库销比为16.1 个月,较36 周增加0.6 个月。本周土地市场出让热度较上周上升。第37 周26大城市合计成交土地24 块。土地出让金额增加。第37 周26 大城市土地出让金为458.7 亿元,较第36 周增加448.4 亿元。平均溢价率下降。第37 周26 大城市土地成交平均溢价率4.4%,较第36 周上升4.4%。

    重点公司公告。万物云拟9 月19 日开始IPO 路演。万科A 拟发行20 亿元绿色中票。旭辉控股拟发行12 亿元中票。碧桂园发行15 亿元中债信全额担保中票。多家公司发布8 月经营快报。复星:“监管部门要求摸底”系子虚乌有。

    本周新房和二手房销售继续下行,土地市场延续分化态势。8 月统计局数据显示,随着保交付政策加速落地,销售及竣工数据有所回升,但新开工及投资数据仍在恶化,房企资金面改善程度有限。这印证了我们此前的观点,即保交付有助于一定程度恢复购房者信心(提振效果终究有限),但本质上是提高购房者债权优先级,而非对出险房企直接削债或输血,亦不能恢复其受损的信用。在出险房企瘦身自救的过程中,相对劣后的债权人仍将遭受一定损失。8 月中旬以来政策开启新一轮实质性宽松,但受近期各地疫情反复所拖累,整体复苏进程受阻,周度高频数据显示需求端走弱的压力加剧,化解本轮危机仍需更大力度宽松政策。本周苏州、青岛等城市全面放开新房/二手房限购等政策“一日游”引发市场波动,一方面反映出政策宽松力度仍有所克制,另一方面政策释放的节奏放缓也将一定程度消耗市场信心,进而使得基本面修复的速度或低于预期。在此过程中,预计企业间分化将进一步加剧,出险房企将持续处于失血状态。我们继续看好龙头房企市场调整阶段的优势地位,此外区域型房企有望在结构性市场中拥有更好的弹性。看好业绩稳健的一线龙头,推荐保利发展(600048,买入)、万科A(000002,买入) ;与业绩具有弹性的二线龙头,推荐金地集团(600383,买入)。同时我们看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业,推荐碧桂园服务(06098,买入)、保利物业(06049,买入)、招商积余(001914,增持)、新大正(002968,买入)、融创服务(01516,买入)、星盛商业(06668,买入)。

    风险提示

    销售复苏低于预期。逆周期政策不及预期。利率发生明显上升。