房地产行业:保交付推动销售边际小幅改善 基本面仍处于弱复苏通道

类别:行业 机构:东方证券股份有限公司 研究员:赵旭翔/吴尘染/吴丛露 日期:2022-09-20

统计局公布2022 年8 月房地产市场运行情况。房地产销售面积、销售金额、投资额、新开工面积分别为9712 万平米/10107 亿元/11347 亿元/8995 万平米,同比增速分别为-22.6%/-19.9%/-13.8%/-45.7%,前值-28.9%/-28.2%/-12.3%/-45.4%。

    保交付举措推动销售边际改善,基本面仍处于弱复苏通道。8 月全国商品房销售面积9,712 万方,同比下滑22.6%,实现销售金额10,107 亿,同比下滑19.9%,销售均价为10,407 元/平方米,较去年同期增长3.5%。销售量价边际小幅改善,主要源于保交付举措一定程度修复购房者信心,同时8 月中旬以来包括5 年期LPR 下调15bp 在内的实质性宽松政策也对购房需求的修复有些许帮助。但连续两个月成交面积在1 亿方以下,反映出当前需求依然疲软。考虑到9 月各地疫情反复,我们料9 月销售仍将继续承压,基本面修复仍需更大力度的实质性政策推升购房需求。

    新开工持续下行,房地产投资降幅扩大。8 月新开工面积同比下降45.7%,前值为-45.4%,降幅继续扩大。销售低迷、土储不足均是新开工乏力的原因,而保交付带来竣工同比大幅回升的同时,对新开工的挤出效应加大。考虑到行业仍处于缩表降负债的进程中,销售持续承压,保交付仍是当前头等要务,我们预计新开工下行趋势仍难缓解。8 月地产开发投资同比下滑13.8%,连续两个月双位数负增长,且下滑幅度走阔。结合新开工及土地出让的低迷,我们认为房地产投资仍处于探底过程。

    资金面有所改善,销售回款仍是主要拖累。从资金面来看,8 月份房地产企业到位资金12,047 亿,同比增速-21.7%,前值为-25.8%,资金压力稍有改善。分项来看,供应端国内贷款同比降幅明显收窄,金融机构对房企融资的支持力度有所增加;需求端个人按揭贷款小幅回落,居民加杠杆购房意愿仍不足,尽管定金及预收款降幅有所收窄,但总体而言销售回款仍是房企资金面最主要的拖累项。

    行业集中度延续整体下降+局部分化趋势,百强房企销售弱于行业平均。2022 年1-8 月TOP10、TOP10-20、TOP20-50、TOP50-100 房企销售金额同比增速分别为-42.1%、-49.4%、-53.5%和-48.0%。1-8 月TOP10 销售集中度为22.4%,较前值22.1%略有改善,主要系头部央国企的销售恢复带动,但较2021 年仍明显下降。

    我们维持中期策略报告中对行业指标的预测。料销售面积全年同比下滑 19.3%,销售金额下滑27.2%,新开工面积全年同比下滑 29.4%,投资完成额下滑10.1%。

    本月房地产行业主要统计指标未见根本性好转,保交付举措推动销售有所修复,融资端支持力度稍有增加,但开工、投资进一步下滑,行业基本面弱复苏的状态没有发生根本改变。8 月中旬以来部分城市放松改善性住房、二套房信贷政策,8 月20日LPR 下调15bp,政策开启新一轮实质性宽松,但从近期部分城市收回全面放开新房/二手房限购等政策来看,整体政策宽松力度仍有所克制。结合各地疫情反复,我们预计当前政策力度并不足以支撑行业销售回暖和信用恢复,叠加保交付政策加速落地对投资和开工的挤出效应,供需双弱的格局或将持续,我们认为Q4 有望看到更大力度的宽松政策。预计企业间分化将加剧,低评级房企仍处在持续失血的状态,短期仍然缺乏加杠杆能力。继续推荐国企和高信用民企为主的组合,并建议随着市场复苏逐渐布局弹性标的。我们看好业绩稳健的一线龙头,推荐保利发展(600048,买入)、万科A(000002,买入) ;与业绩具有弹性的二线龙头,推荐金地集团(600383,买入)、 旭辉控股集团(00884,买入)。同时我们看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业,推荐碧桂园服务(06098,买入)、保利物业(06049,买入)、招商积余(001914,增持)、新大正(002968,买入)、融创服务(01516,买入)、星盛商业(06668,买入)。

    风险提示:销售大幅低于预期。政策调控力度超过预期。融资环境存在不确定性。