房地产行业：廊坊官方公布放松限购 因城施策改善有望加速

核心观点：

    廊坊官方公布放松限购。根据廊坊政务官方微信公众号2022 年8 月4日发布信息，廊坊市废止〔2017〕61 号文件，全面取消限购限售。本次放松前，廊坊市本地户籍限购2 套，非本地户籍交满3 年社保/个税后限购1 套，“北三县”限售8 年，限制力度较高。本次是为2016 年以来首度放松限购限售，在此之前廊坊所采用的放松主要为调降首付比、调降按揭利率、放松公积金贷款，调整力度均相对较小。当前廊坊市场整体量价齐跌，22 年6 月二手房成交房价同比下降5%，较19年以来最高房价下跌17%，热度处于低位。本次全面放松限售限购预计将一定程度上促进廊坊房地产市场恢复，下半年有望进一步改善。

    环京政策方向具备一定代表性。21 年12 月，河北省废止冀政办[2017]45 号文，取消对房价上涨过快城市、环京、环雄安城市的限购等要求，随后秦皇岛于22 年3 月全面放松限购限售。环京历来是调控最为严格的区域之一，廊坊作为距离京津最近的城市，本次的全面放松具备一定的代表性。廊坊的放松是对环京房地产市场低景气的确认和修正，保定、承德、张家口6 月二手房成交价格较19 年以来高点分别下降13%、16%、27%，热度下行较廊坊更为明显，但目前仍未放松四限，具备政策环境进一步改善的客观条件和。

    因城施策改善有望加速。环京的政策对于全国各地调控力度及思路也具备一定的参考性，3 月秦皇岛全面限购限售放松后，4 月政治局有关因城施策表态调整，全国整体政策改善力度明显出现加速。7 月政治局有关因城施策表态再次调整，进一步着重强调因城施策要“用好用足政策工具箱”，给予各地方的施政空间进一步扩大，鼓励各地方政府更加积极运用政策调节手段激发并释放房地产需求，在市场弱复苏、景气度仍较低的背景下，预计下半年各地政策力度及范围将进一步改善。

    投资建议。下半年政策环境有望进一步宽松，而强信用龙头供给侧逻辑已经开始逐步得到验证，对于企业经营不必过分悲观，头部强信用央国企已经开始调整自身布局及经营状况，未来将有望迎来更加稳定的增长机会。根据克而瑞数据，头部央企6、7 月销售金额增速分别为-6%、-10%，降幅远小于百强房企的-43%、-40%。而在核心城市的土地投资里，头部强信用房企占据绝对的话语权，在当前销售融资具备相对优势的同时，更加扩大了在资源质量和布局上的优势，未来销售受市场整体影响会更小，相对优势及市占率水平会更高。当前板块PB（LF）估值仅0.9x，具备较大修复空间，建议关注其中投资机会。

    风险提示。未来基本面表现不及预期，政策改善力度不及预期，居民需求持续性不及预期；供给侧改革下行业出清对于市场情绪产生扰动。