6月房地产行业月报(第48期)：复苏趋势初显 实质性回暖或至四季度

　　投资要点：

    　　行业政策：二线城市加大限购放宽力度，多城推房票安置去库存6 月，三限放松政策力度有所放缓，落户放宽和房票安置政策成为补充。三限放松方面，一二线城市依旧围绕限购松绑发力，限贷方面放宽力度仍然不大，仅郑州降低二套房首付，我们认为虽然城市在限购放松上还有空间，但从政策效果和政策空间来看，二线城市可能会更多转向放宽限贷。落户放松方面，上海、杭州等核心城市较为罕见地明显放宽人才落户门槛，主要目标在于吸纳人才，短期内也会增加市场购房基数。房票安置方面，出台政策的城市目标在于以此去库存和活市场，但是最终的效果如何还待观察。

    　　住宅市场：成交热度回升明显，住房供应仍然不足从我们监测的40 城数据来看，6 月全国商品住宅销售面积为2293.1 万平米，同比下行22.7%，环比上行58.1%，各能级城市市场热度相比5 月再次攀升。

    　　对于下半年，我们认为销售情况会出现不断好转，尤其是到四季度会有较为明显的改善，但是对于市场恢复力度会有相应的制约，主要体现在两点：第一，住房供应增长的限制。虽然上半年政府始终鼓励房企正常开展融资活动，但是民营企业融资难度依然较高，再加上销售额恢复情况较为缓慢，短期内住房供应难以明显回升，三季度同样如此，房企预期仍处于资金缺乏的阶段，住房供应增长预计恢复力度有限。第二，购房需求面临购买力不足的问题。居民的购买力一方面靠自身的财富积累，另一方面靠央行向市场投放流动性，但是我们看到这一轮政策，针对限贷放松的措施并没有明显放开，核心城市依然有继续放宽的下限，除此之外，货币政策保持中性，并未投放流动性，所以仅依靠居民自身的财富积累对住房市场的成交影响有限。

    　　土地市场：6 月成交热度环比回升，后续走势将保持低位2022 年6 月，亿翰智库监测城市住宅用地供应建筑面积11427.1 万平米，同比下降32%；成交总建筑面积为9906.7 万平米，同比下降45%，环比上升47%。

    　　自2021 年第三批集中供地以来，供应缩量、规则松绑成为了各城市集中供地的主要特征，2022 年表现的更为明显，如天津这类楼市基本面恢复趋势较弱的城市，推地策略倾向于“贵精不贵多”，用优质地块提高企业的参与意愿。展望下半年，土地市场能否回暖更多取决于销售端恢复状况，从6 月楼市恢复情况来看，环比涨幅明显，同比降幅亦有收窄现象，若下半年保持回升态势，那么以苏州、南京为例的库存较低且楼市基本面较好的城市土拍市场或会恢复一定热度，但若下半年回升态势难以保持，企业或仍将保持审慎拿地的态度。

    　　企业表现：高信用房企销售回升明显，民企风险进一步释放投资方面，受土地供应增加影响，6 月TOP100 房企权益拿地金额环比大增80.3%，为2022 年以来单月拿地金额新高。但市场热度无明显提高，平均溢价率4.47%，拿地仍以国央企为主。销售方面，6 月房企销售同环比数据均好转，单月TOP200 房企总销售额环比上升53.8%，同比下降43.4%，但降幅较5 月明显收窄，成交具有结构性差异，高信用房企优势明显。融资方面，2022 年上半年房企融资规模显著降低，民企境内债融资持续低迷，海外债风险持续演化，由于6、7 月偿债高峰，部分房企面临艰难时刻。

    　　资本市场方面，受益于大盘回升和销售局部回暖，房企股价出现一定回升，但可持续性有待观察。