新城控股(601155)公司首次覆盖报告：双轮驱动 稳中求进 吾悦高举高打全国布局

双轮驱动,稳中求进,给予“买入”评级

    新城控股开发业务稳中向好,负债结构进一步优化,预计将维持现有规模;商管业务持续扩张,吾悦广场轻重并举,未来业绩可期。我们预计公司2022-2024 年归母净利润分别为131.1、138.5、147.1 亿元,EPS 分别为5.79、6.12、6.50 元,当前股价对应PE 估值分别为4.2、4.0、3.7 倍,首次覆盖给予“买入”评级。

    商管规模持续提升,吾悦广场走向全国

    截至2022 年3 月末,新城控股在135 城市布局了189 座吾悦广场,累计在营130座,商场开业数量及面积均保持行业领先。在近两年疫情散发的挑战下,公司商业租金仍大幅提升,2021 年吾悦广场租金收入86.0 亿元,近五年CAGR 达81.1%,26 座吾悦广场单广场运营总收入超亿元,出租率处于行业领跑位置。伴随全国化布局深入,吾悦广场轻重并举、产品持续升级、创新运营,未来业绩可期。

    逆周期稳抓销售回款,拿地灵活土储充裕

    新城控股2021 年签约销售额2338 亿元,同比下滑6.8%,年度回款2387 亿元,回款率位于行业前列。公司在长三角区域销售占比达到53%,在江苏省和天津市市占率进入前三。同时公司根据市场变化,灵活调整拿地策略,上半年顺势投资积极,下半年逆势谨慎拓储,全年权益拿地金额390 亿元,较年初计划节省近300 亿元现金支出。土地储备方面,公司拥有土储1.38 亿平方米,能保证超过三年的开发运营需求,其中综合体地块占比49%,在高潜力城市布局超过65%。

    商业运营业务毛利率稳定,负债结构持续优化

    新城控股2021 年商管业务毛利率达到73%,且近年来商管业务毛利率维持高位稳定。我们认为伴随储备项目逐步开业和公司运营能力提升,公司整体盈利水平将触底回升。公司2021 年不断优化负债结构,三道红线转为绿档,截至2021年底有息负债898.7 亿元,平均融资成本降至6.57%。

    风险提示:房地产政策调控风险,三四线城市去化风险,疫情影响商场运营风险。