房地产行业:房贷利率下降仍有空间 政策持续宽松值得期待

类别:行业 机构:中信建投证券股份有限公司 研究员:竺劲 日期:2022-05-23

事件:

    5 月20 日,央行公布5 年期LPR 为4.45%,比上月调降15BPs。

    简评

    LPR 下调将推动房贷利率进一步下行,一定程度上释放居民住房购买力。5 月5 年期以上LPR 报价4.45%,较上月下调15 个BP,1 年期LPR 未做调整。根据5 月15 日央行、银保监会关于房贷利率下限的通知,首套房利率最低可至4.25%,二套房利率最低可至5.05%。根据贝壳研究院的统计,5 月103 个重点城市平均首套房利率为4.91%,二套房利率为5.32%,相距下限分别有66、27 个BP 的下调空间。从历史来看,当前我国房贷利率也并未下降至最低位。2009 年二季度,个人住房贷款加权平均利率曾低至4.34%。2022 年5 月根据贝壳研究院数据计算的加权平均利率约为4.95%,较历史最低值高61 个 BP。LPR 的下调及指导价下限的下调将推动银行进一步降低房贷利率。

    房住不炒基调下,本轮地产政策放松力度与历史相比仍较为克制。自2016 年提出因城施策后,各地房地产调控政策趋于多元和差异化,但与历史相比,本轮政策放松力度仍较为克制。2008年金融危机后,我国进行了一轮房地产政策的放松,房贷利率在基准利率的基础上打7 折,最低首付款比例调整至20%,同时配套一些列刺激措施,此后房地产销售量价齐升。2014 年面临稳增长及去库存的压力,房地产行业进行了新一轮放松,一方面限购密集放开,另一方面二套房改为实施“认贷不认房”,意味着放开了改善性需求,同时下调首套房首付和房贷利率,在政策刺激下,房地产行业迅速复苏。本轮放松周期在坚持房住不炒和因城施策的前提下,各地调控政策力度不一,但整体来看,首付比例与房贷利率仍然处于相对高位(主要是对二套房),同时仍有大量地区保留限购政策。

    商品房销售增速创历史新低,政策持续出台值得期待。4 月商品房销售面积8722 万方,同比下降39.0%,下降幅度超过2020 年2 月。当下销售表现疲软的主因在于需求疲弱,一方面2020 年二季度至2021 年二季度的地产牛市将需求进行了较为充分的释放,另一方面在疫情影响下,居民购买力不足,购房意愿受到限制。

    在此情况下,已有大量城市放松限购限贷政策,继续出台需求支持政策仍值得期待,居民预期有望改善并带动销售进一步恢复。

    投资建议:我们认为房地产政策趋势向好不变,随着疫情逐渐得到控制和生产经营的逐步恢复,政策效果有望加速落地。重申看多地产板块的观点不变,继续推荐A 股:保利发展、万科A、招商蛇口、金地集团、建发股份、华发股份、华侨城A、绿地控股、新城控股、滨江集团等;港股:中国海外发展、中国金茂、旭辉控股集团、碧桂园、华润置地、龙湖集团。同时地方政府和证监会加大对REITs 的支持力度,近期我们强烈看好持有运营类开发商,包括:招商蛇口、南山控股、金融街、浦东金桥等。

    风险提示:疫情反复超预期,政策落地效果不及预期,房地产销售下行超预期。