房地产行业周报：房贷连续降息、支持民企发债、限购逐步放松 政策基调转向更加积极

　　本期投资提示：

    　　房地产行业数据：上周（22/05/14-22/05/20）45 个重点城市新房合计成交359 万平米，环比-12%；其中，一二线环比-6%、三四线环比-34%；5 月截至上周一手房月成交同比-51%，较4 月+2pct；其中，一二线同比-46%、三四线同比-65%，分别较4 月+4pct 和-3pct。上周14 个重点城市二手房成交93 万平米，环比-10%；5 月截至上周累计成交同比-38%，较4 月上升9pct。库存方面，上周15 城推盘79 万平米，对应周成交/推盘比1.61 倍，最近3 个月（22 年2-4 月）分别为1.32 倍、0.97 倍和0.71 倍。

    　　截至上周末，15 城可售面积为9,730 万平米，环比-0.5%；3 个月移动平均去化月数为17.6 个月，环比上升0.3 个月，行业短期库存走高、中期库存依然处于低位。

    　　主要政策新闻：宏观方面，统计局公布，1-4 月份，全国房地产开发投资同比下降2.7%；商品房销售面积同比下降20.9%；商品房销售额同比下降29.5%；银保监会坚持“房住不炒”定位，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展；国务院总理李克强提出，稳地价稳房价，支持居民合理住房需求，保持房地产市场平稳健康发展。行业政策方面，5 月15 日，央行、银保监发文将首套房贷利率下限调整为5 年期LPR 利率减20BP；5 月20 日，央行调低5 年期LPR 利率15BP 至4.45%，即首套房贷利率下限降至4.25%、二套房贷利率下限降至5.15%。因城施策方面，北京困难企业年底前网上申请即可缓缴公积金；天津放宽外来人口在滨海新区落户限制，制定差异化人口导入政策；杭州优化二手房交易政策，三孩家庭限购住房套数增加1 套；海南调整公积金贷款政策调整，首次申请二手房首付30%，可贷30 年；武汉经开区的沌阳、沌口、军山新城区域从原限购区域调整为不限购区域；天津、郑州、济南、苏州、石家庄、无锡、青岛、濮阳、济源首套房贷利率最低降至4.4%；南通五年期以上住房商业贷款利率最低4.25%。土地方面，上海土拍监管资金比例从起拍价的110%降至90%；中山下调竞买保证金比例至不低于出让起始价20%，且可分期缴纳地价款。

    　　公司动态跟踪：融资方面，美的置业公开发行公司债券，规模不超过10 亿元，债券期限为4 年期；龙湖集团公开发行公司债券，发行规模为5 亿元，债券期限为6 年期，票面利率为4.00%；碧桂园公开发行公司债券，发行规模为5 亿元，债券期限为3 年期，票面利率为4.50%；华润置地与银行签订总数8 亿港币的贷款融资协议；美的置业计划发行488.7 万新股；美的置业计划授出893.25 万股奖励股份；回购方面，ESR 分别于5 月17 日、18 日、20 日，分别耗资710.82 万、910.22 万、1152.6 万港元回购31.82 万、40 万、51.14 万股股份。

    　　一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数上涨0.57%，沪深300 指数上涨2.23%，相对收益为-1.66%，板块表现弱于大市，在31 个板块排名中排第30 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：中迪投资、数源科技、海南高速、铁岭新城、*ST 实达，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为中房地产、金科股份、深深房A、天健集团、嘉宝集团。物业管理板块个股平均下跌0.55%，沪深300 指数上涨2.23%，相对收益为-2.78%，板块表现弱于大市。当前主流AH 房企22/23PE 均值分别为9.4/8.6 倍；物管22/23PE 均值分别为15/11 倍。

    　　投资分析意见：近期，房贷连续降息，高能级城市限购逐步放开，并叠加政府推信用保护工具支持民企发债，显示目前政策基调正由托而不举向积极支持转变，预计供需两端政策都有更大放松空间，并预计行业基本面也将逐步恢复。此外，从中长期来看，我们认为我国房地产行业后续发展路径或将类似于美国房地产行业和中国白酒行业“总量趋弱+格局优化”的模式，并预计格局优化后优质房企成长空间将再次打开，有望实现量质双升。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A 股：保利发展、建发股份、滨江集团、中国建筑、金地集团、华发股份、招商蛇口、新城控股、万科A；推荐：H 股：华润置地、中海外发展、龙湖集团、旭辉控股、建发国际、碧桂园；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象、保利物业、中海物业、新大正、绿城服务、宝龙商业、新城悦服务。

    　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期，房地产税试点力度超预期。