房地产行业:央行5年期LPR利率下降政策点评:房贷连续降息 政策转向积极

类别:行业 机构:上海申银万国证券研究所有限公司 研究员:袁豪/陈鹏 日期:2022-05-22

  事件:

      5 月20 日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,2022 年5 月20 日贷款市场报价利率(LPR)为:1 年期贷款市场报价利率(LPR)为3.7%,与上月持平,5 年期LPR 为4.45%,较上月的4.6%下调15 个基点。

      点评:

      5 年期LPR 下调15BP、连续降息,政策基调由托而不举向积极支持转变。5 月15 日,央行调低首套个人住房贷款,在5 年期LPR 利率基础上减20BP;即首套房房贷利率下限由4.6%降至4.4%。5 月20 日,央行调低5 年期LPR 利率15BP 至4.45%,即首套房贷利率下限降至4.25%、二套房贷利率下限降至5.15%;一周内首套房贷利率下限已累计降低35BP。根据贝壳研究院数据,22 年4 月103 个重点城市主流首套房贷利率为5.17%,二套利率为5.45%,意味着首套房贷和二套房贷利率分别有着92BP 和40BP 的下降空间。根据易居研究院数据,自5 月15 日发布调整差异化信贷政策后,已有20 个城市首套房贷利率降至4.4%、并且5 月20 日南通等首套房贷利率下降至4.25%,预计后续更多城市将进一步跟进。此外,此次降息是自从LPR 报价形成机制改革以来,首次出现1 年期LPR 不降、5 年期LPR 下降的情况,且5 年期LPR 创下历史最大降幅。这不仅惠及当前新购房成本,推动当期刚需及改善性需求的释放;也惠及存量房屋居民房贷成本下降,对于刺激居民消费也将有明显提振作用,并且考虑到近期杭州、南京、大连、武汉等多种形式的限购放松政策,我们认为目前政策基调正由托而不举向积极支持转变。

      复盘历史,相比于因城施策,全面房贷降息将更有利于提振市场销售表现。回顾08 年后房地产4 次降息周期,1)08 年8 月-12 月:5 年中长期贷款利率由7.8%降至5.9%(下降189BP),09 年1 月销售额同比+11%,6 个月后、当年底分别修复至+53%、+77%;2)12 年5 月-7 月:利率由7.1%降至6.6%(下降50BP),8 月销售额累计同比+2%,年底修复至+10%;3)14 年10 月-15 年10 月:利率由6.6%降至4.9%(下降165BP),14 年年底销售额同比仅-6%,15 年底修复至+14%;4)19 年10 月-20 年4 月:5 年期LPR 利率由4.85%降至4.65%(下降20BP),20 年5 月销售额累计同比-11%,至年底修复至+9%;从降息后商品房销售额趋势看,尽管修复速度不一,但改善趋势不变。当前房地产销售已连续断崖式下跌,22 年1-4 月商品房销售额累计同比-30%;1-4 月TOP50 房企销售额累计同比-47%,销售已连续9 个月大幅下降,历史罕见。复盘历史每次全面房贷降息都提振市场销售表现,本次市场连续降息后,也将有效提振需求端市场信心,不过供给端连续10 个月开工拿地双弱仍将是下半年一个重要约束。

      投资分析意见:房贷连续降息,政策转向积极,维持”看好”评级。近期,房贷连续降息,高能级城市限购逐步放开,并叠加政府推信用保护工具支持民企发债,显示目前政策基调正由托而不举向积极支持转变,预计供需两端政策都有更大放松空间,并预计行业基本面也将逐步恢复。此外,从中长期来看,我们认为我国房地产行业后续发展路径或将类似于美国房地产行业和中国白酒行业“总量趋弱+格局优化”的模式,并预计格局优化后优质房企成长空间将再次打开,有望实现量质双升。我们维持房地产板块“看好”评级,推荐:A 股:保利发展、建发股份、滨江集团、中国建筑、金地集团、华发股份、招商蛇口、新城控股、万科A;推荐:H 股:华润置地、中海外发展、龙湖集团、旭辉控股、建发国际、碧桂园;并维持物业管理板块“看好”评级,推荐:碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象、保利物业、中海物业、新大正、绿城服务、宝龙商业、新城悦服务。

      风险提示:房地产政策再收紧,销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。