央行首套房贷利率下调快评：态度比幅度重要

事项：

    5 月15 日，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》（银发〔2022〕115 号），提出：1.对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房按揭贷款利率下限调整为不低于五年期LPR（4.6%）减20BP，二套房贷利率下限不变；2.在此基础上，各城市自主确定首套和二套住房按揭贷款利率加点下限。

    国信地产观点：1）目前首套房贷平均利率5.28%，下降空间较大，后续各城市响应政策落地速度可期。2）本次下调传递积极信号，态度比幅度重要，期待更进一步政策。3）房地产行业平稳健康发展是共同诉求，坚定信心站在时间的一边。4）投资建议：基本面分歧造就“黄金买点”，土地不热，行情不冷。4 月及5月上旬，地产股明显回调。除市场风格以外，各地政策持续放松之下地产基本面迟迟不见好转也是重要原因。在此情况下，春节后的政策放松共识逐渐走向基本面分歧，即认为“放松了也没用”。因此当前阶段，销售改善将成为政策之后最核心的行情动力。我们认为，本次房贷利率下限的调整传递出积极信号，态度比幅度重要，未来预计还会有进一步政策出台，基本面改善或已不远。建议关注保利发展、金地集团、万科A、龙湖集团、招商积余。5）风险提示：政策超预期收紧；疫情等因素致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。

    评论：

    目前首套房贷平均利率5.28%，下降空间较大，后续各城市响应政策落地速度可期根据Wind 数据，2022 年3 月全国平均首套房贷利率为5.28%，相对本次提出的下限4.4%下降空间巨大。

    即使考虑到并非所有成交的首套房贷均满足“普通+自住”的购房标准，利率下降空间依然可观。如此，各城市具备了更大的“因城施策”空间，更能放开手脚，楼市冷清之下后续政策落地速度值得期待。例如，5 月14 日广东东莞出台楼市重磅放松政策，包括限售3 年缩为2 年、增值税免征年限从5 年缩为2 年，双（多）证房视为一套等，但是降利率和降首付端政策缺席。待降首贷利率下限这类自上而下的措施出台后，类似东莞这样已经出台放松政策的地方有望继续加大放松范围，后续政策力度可期。

    本次下调传递积极信号，态度比幅度重要，期待更进一步政策诚然，目前楼市低迷的核心原因并非利率，而在于预期和信心。实际上，即使没有本次下调，目前首套房贷利率也远超4.6%的下限。但我们认为，本次下调仍然具有重要信号意义，因为态度比幅度重要，反映出监管层对于房地产问题的认知更具现实感和理性态度。未来预计诸如降低首付比例、改变二套房认定标准（如“认贷不认房”）、提高普宅认定标准等政策会相继出台，基本面拐点或已不远。

    房地产行业平稳健康发展是共同诉求，坚定信心站在时间的一边2022 年截至4 月，300 城住宅销售面积累计同比-50%，百强房企累计全口径销售额同比-50%；4 月单月300城住宅销售面积同比-64%，百强房企全口径销售额同比-59%，降幅再扩大。受此影响，4 月住房贷款同比少增4022 亿元，贡献了社融增量减少的42%。考虑到地产及地产链对经济、就业等方面的影响力，房地产行业的平稳和健康是政府、居民、企业三大部门的共同诉求。经济需要地产，因此房地产基本面持续恶化之下，政策作为因变量，方向明确。当前更需要坚定信心，以终为始，站在时间的一边。

    投资建议：基本面分歧造就“黄金买点”，土地不热，行情不冷4 月及5 月上旬，地产股明显回调。除市场风格以外，各地政策持续放松之下地产基本面迟迟不见好转也是重要原因。在此情况下，春节后的政策放松共识逐渐走向基本面分歧，即认为“放松了也没用”。因此当前阶段，销售改善将成为政策之后最核心的行情动力。我们认为，本次房贷利率下限的调整传递出积极信号，未来预计还会有进一步政策出台，基本面改善或已不远。建议关注保利发展、金地集团、万科A、龙湖集团、招商积余。

    风险提示：

    1、政策超预期收紧；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。