万科A(000002)：多元业务释放协同价值 有望助力业绩增长

核心观点

    2022 年5 月10 日，公司微信平台公告与广州市政府签署战略合作框架协议，双方将在城市更新、保障性租赁住房、城市物业智能服务、城市开发建设、智慧冷链物流、养老服务、酒店与度假等方面加强合作。

    多元业务能力备受重视，协同主业价值有望释放。综合本次协议签署，以及2021年8 月与上海市政府签署战略合作框架协议来看，公司在城市更新、物业管理、长租公寓、物流等业务上的多元化能力备受重视，并与政府在非住业态上日益多样的诉求相匹配。根据公司公告，2021 年万物云/商业/长租公寓/物流地产分别同比增长32.1%/20.6%/13.9%/68.9%，2022 年一季度商业/长租公寓/物流地产增速分别为17.6%/12.8%/39.0%，多元业务快速发展，经营表现稳步提升。截至3 月末，公司城市更新项目总计容面积达534.7 万平方米。我们认为，多元化优势将助力公司在解决“政府所需”方面扮演重要角色，特别是核心城市土拍利润空间趋薄的背景下，多元业务有望在加速自身拓展的同时，更好地协同开发业务获取低地价资源。

    业绩重回增长区间，毛利率有望企稳。公司一季度实现营收626.7 亿元，同比增长0.6%，归母净利润14.3 亿元，同比增长10.6%，业绩重回增长区间；期内公司开发业务毛利率（不含土增税）为17.1%，2021 年全年为17.8%。2022 年 1-4 月公司累计实现合同销售额 1,373.4 亿元，同比降低40.1%，优于百强房企累计同比降幅（-50.5%）。我们认为随着政策放松力度加大，销售市场有望复苏，叠加公司毛利率见底、多元业务协同拿地进一步打开利润空间，公司未来盈利增长可期。

    资债结构安全稳健，融资成本优势明显。一季度末公司在手货币资金1,417.8 亿元，现金短债比2.6、剔预资产负债率68.1%、净负债率34.6%，三道红线指标维持绿档。公司1-2 月分三次发行80 亿元3 年期中期票据，票面利率区间2.95%-3.00%；3 月发行19.9 亿元公司债，其中3 年期品种的票面利率为3.14%，5 年期品种为3.64%，融资成本处于行业低位，将助力公司渡过行业低迷期并获得发展先机。

    盈利预测与投资建议

    维持买入评级，维持目标价24.74 元。我们预测公司22-24 年EPS为2.21/2.41/2.66元，维持上次估值方式，可比公司22 年PE 为8.6X，给予30%估值溢价，对应22年PE 为11.2X，对应目标价24.74 元。

    风险提示：毛利率下滑超预期。销售市场恢复不及预期。不动产经营存在不确定性。