4月房地产行业月报(第46期)：频次高但力度小 政策效果有待观察 市场回升压力仍较大

　　投资要点：

    　　行业政策：供需两端宽松氛围显著上升，政治局会议明确支持刚需和改善

    　　4 月，需求端宽松氛围显著升温，供给端宽松也开始蓄力，总体而言，当前政策呈现需求端宽松为主、供给端宽松为辅的路径。需求端宽松方面，南京、苏州等高能级城市主要微调限购，低能级城市主要放宽限贷和限售，此外，超过40 城继续对公积金贷款给予大力支持。这些政策实际效果或许有限，不过更应该将其看做是接下来更大力度和更广范围宽松的起点，在中央政治局会议明确表态支持刚需和改善性需求后，预计需求端宽松的范围和力度将会继续上升。供给端宽松方面，主要围绕支持企业合理融资需求、优化预售资金监管以及土地款和税收规费减负等方面，在央行、中央政治局会议表态后，地方将更加积极作为，供给端宽松将继续推进。

    　　住宅市场：成交持续下行，三季度市场有望逐步恢复从我们监测的40 城数据来看，4 月全国商品住宅销售面积为1281.7 万平米，同比、环比分别下行57.8%、23.3%，各能级城市均保持下降态势。

    　　我们认为影响市场成交有三个因素：第一，需求延后。各城市为管控疫情采用静态管理，减少社会人员流动，导致居民购房意愿推迟。第二，需求观望。企业出险导致对房企信任度下降，虽然国央企和优质民企的行业格局已经形成，但是信用的修复需要时间。第三，需求单一。无论是单一的头部需求或者是刚性需求都无法长久的支撑成交量增长，急需要改善需求的释放。除此之外，另一个因素是房价上涨预期，住房已经成为我国居民的核心配套资产，然而房企出险带来的降价促销活动以及过往政策高压下，普通二线和三四线城市房价的横盘，让部分居民购房意愿长期处于观望状态。随着上半年宽松政策落地以及疫情好转，三季度市场预计将逐步恢复。

    　　土地市场：成交迎来小高峰，核心城市企稳回升2022 年4 月，亿翰智库监测城市住宅用地供应建筑面积9626.6 万平米，同比下降59%，环比下降15%；成交总建筑面积为6491.5 万平米，同比下降51%，环比上升21%。

    　　随着各城市政策的放开以及土地出让规则的改善，一二线核心城市的土地市场开始企稳回升，但疫情的多点爆发不可避免地对城市的土拍有较大影响，如上海直接封城导致首批集中供地的推迟出让，更为严重的是，疫情的持续会对经济发展形成较大压力，高能级城市基本面抗风险能力强，预期受影响较小，但低能级城市或受影响导致预期向下，从而侧面减缓三四线城市的恢复进程。不过我们认为，随着土拍规则以及各项配套政策的进一步完善，土地市场将逐步回归理性。

    　　企业表现：投资活跃度略有提高，但投融销低位运行投资方面，4 月多城开启2022 年首轮集中供地，4 月TOP100 房企权益拿地总金额环比上升52.2%，但较2021 年同期仍下降46.3%。目前房企拿地仍受资金紧张和预期偏弱两方面的制约，市场处于供过于求的状态。销售方面，政策松绑尚未在销售端得到体　　现，叠加疫情下供需两端都受到抑制，4 月TOP200 房企总销售额同比下降61.9%，颓势延续。展望后市，短期市场压力仍较大。但从中期来看，疫情有望逐步得到控制，政策放松力度持续加码，房企销售有望迎来转机。融资方面，4 月房企境内信用债总融资为554.2 亿元，同比下降37.5%，不及2021 年同期。海外债仍处于零星发行的状态，4月净融资-58.7 亿美元，部分房企偿债压力较大。资本市场方面，在3 月下半月快速上涨后，4 月房企股价出现回调，房地产指数下跌11.3%，下跌幅度高于沪深300 和恒生指数。