房地产行业2022年1-2月:信贷宽松 新建商品住宅市场供求走高

类别:行业 机构:上海城市房地产估价有限公司 研究员:—— 日期:2022-04-21

1 月超40 个项目集中推盘,新增供应总量接近170万平方米,刷新近一年以来的月度新高,助推上海前两月新房供应高企。

    降准降息、信贷宽松等多项促进楼市良性循环发展的措施出台,不仅大幅提振房企的推盘信心,同时加速了购房者的入市节奏。2022 年前两月新房交易呈现“供不应求”行情,尽管受到春节假期影响,但整体成交再次突破200 万平方米。相应增加,接近年内平均水平。

    在价格方面,近阶段新房价格稳步上行,至2022 年2 月出现结构性下调,上涨趋势有所缓解,不过全市成交均价已经突破6 万元/平方米。

    1-2 月板块成交前十榜单中,外环外区域依旧占据主体。临港新城板块表现最为突出,成为全市商品住宅供求两端的双冠王,且交投体量远高于其他板块。

    全市热销楼盘前十中,临港新城板块项目占三席,尤其是创城雅园成为前两月的销冠楼盘,项目位于临港101 文旅片区内,距离16 号轨交站点较近,周边配套相对齐全,不过项目为人才房,会优先满足符合临港人才要求的购房者,但市场需求依旧溢出,1226 套房源在两个月内已全部去化。另热门板块与楼盘外颛桥板块也有两项目上榜,其中颛桥宝华紫薇花园就是区域内为数不多的新盘,此次推出西区繁安路388 弄共计476 套小高层公寓房源。周边基础生活配套较全,临近5 号线出行便利。相比周边二手小区拥有物业品质好、小区环境佳和三房户型紧凑的优点。

    1-2 月,全市新增供应楼盘榜单中半数为纯新盘,且原浦东、原南汇为主力,分别有三个项目进入供应前十榜单。以曹路板块的华侨城纯水岸为例,项目为精装修的纯新盘,共推出788 套房源,以98-137 ㎡的三房为主,配以少量154 ㎡的四房。其中紧凑型三房总价在675-850 万元/套,舒适性三房总价在925-950 万元/套。开盘价格较周边次新房低10%以上,性价比较高。但是项目周边缺少大型商场和生活配套,生活便利度相对一般;并且距离轨交站点较远,公共交通出行较为不便。

    在1、2 月新房交易结构中, 面积段分布变化不大,90-120 平米的户型占比有所扩大,接近六成,70-90 平方米和120-140 平方米两个分段占比出现小幅下调。

    总价段结构变动显著,1月份300-500 万元为成交主力,到2 月份则转变为500-700 万元,总价成交结构的上移,主要由于交易楼盘区位逐步由远郊向近郊转移,项目单价的提升进 一步推高套均总价。

    截至2022 年2 月底,全市一手住宅存量为37211 套。年初商品住宅需求加速释放,促进部分存量住宅得以去化,相比2021 年底新房库存已消减8901 套。