新城控股(601155)：双轮驱动夯实盈利护城河 回购彰显长期信心

　　事件：2022 年3 月31 日，公司发布2021 年年报21 年，公司实现营收1682.3 亿元+15.6%；实现归母净利润126.0 亿元-17.4%。

    　　点评：结转收入稳步增长，商业出租毛利率逆势提升；商业运营积极拓展；销售额小幅下滑，土地投资谨慎；财务跻身绿档；回购彰显公司诚意1）21 年，公司实现营收1682.3 亿元，同比增长15.6%；实现归母净利润126.0亿元，同比减少17.4%。利润下滑主要系1.公司整体结算毛利率为20.5%，同比下滑3.1pct；其中，地产开发业务毛利率17.7%（-4.1pct），物业出租及管理业务毛利率72.6%（+1.9pct）。2.谨慎计提存货跌价准备48.5 亿元（+201.2%）。

    　　受新冠疫情反复及行业流动性相对紧张影响，22 年公司计划竣工建面2801.7 万平，较21 年实际竣工面积收缩14.9%，或一定程度影响短期内业绩释放。

    　　2）21 年，公司实现租金收入（含税）86.0 亿元，同比提升50.9%。截至21 年末，公司已于全国135 城布局188 座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达130 座，开业数位居我国境内外上市公司首位。22 年，公司计划实现商业收入105 亿元，新开业吾悦广场（含委托）25 座。公司商业运营板块持续发力，租金增长明显，“吾悦广场”品牌护城河已筑起，知名度和美誉度均较高，预期后续在公司价值体系中的重要性将持续提升。

    　　3）21 年，公司实现合同销售额2337.8 亿元，同比下滑6.8%；实现销售面积2354.7 万平，同比提升0.3%，位列克而瑞21 年全口径销售额榜单第16 位。

    　　4）在融资监管背景下公司土地投资趋于谨慎，21 年，公司新增土地储备77 幅，总建面为2157.7 万平，同比-47.9%；楼面地价为3555.4 元/平，同比提升17.3%，对应地货比约35%，仍保持拿地优势。截至21 年末，公司合计拥有土地储备1.4 亿平；其中一二线城市土储占比约37%，长三角三四线城市占比约30%，其他区域三四线城市占比约33%，核心城市群的聚焦战略利于缓解去化压力。

    　　5）截至21 年末，公司剔预后的资产负债率70.0%，净负债率48.1%，现金短债比1.1X，跻身“三道红线”绿档。此外，公司融资成本下降0.15pct 至6.57%。

    　　6）公司计划于6 个月内以回购额上限2 亿元、回购价格上限41.39 元/股回购公司股份，最高回购数量4832085 股，占公司当前总股本0.21%，彰显发展信心。

    　　盈利预测、估值与评级：考虑到22 年公司竣工计划下滑，下调22-23 年公司预测EPS 分别为6.14、6.67 元（下调幅度分别为30.2%、35.1%），新增24 年EPS 为7.23 元；当前股价对应2022-2024 年PE 估值为5.6、5.2、4.8 倍。公司凭借较好商业地产开发运营能力，享综合体拿地高议价优势；财务状况改善见效，谨慎经营穿越周期，维持“买入”评级。

    　　风险提示：推盘销售不及预期，政策调控超预期，项目竣工不及预期等。