新城控股(601155)年报点评:商业运营延续较强增长势头 三道红线顺利进入绿档

类别:公司 机构:东北证券股份有限公司 研究员:吴胤翔 日期:2022-04-07

  事件:公司发布2021 年报,报告期内实现营业收入1682.32亿元,同比上涨15.64% ,实现归母净利润125.98 亿元,同比下跌17.42%。

      营业收入稳健增长,行业调控拖累利润率。2021 年营业收入1682.32 亿元,同比上涨15.64%,实现归母净利润125.98 亿元,同比下跌17.42%。利润与营收增速背离的原因在于,1)行业阶段性调整下,结算毛利率同比下降4.1pct 至17.7%;2)计提减值准备48 亿元,较2020 年增加32 亿元;3)合营联营投资收益20.69 亿元,同比减少8.2 亿元。利润率方面,期内公司毛利率20.4%,同比下降3.1pct,归母净利率7.5%,同比下降3pct,利润率仍处底部。期内三费/营收为6.6%,同比下降0.6pct,销管费用/营收为6%,同比下降0.5pct,财务费用/营收为0.7%,同比下降0.02pct。

      土储维持优质充裕,商业运营延续较强增长势头。期内公司实现销售金额2337.8 亿元,同比下降6.9%,销售金额中长三角、大湾区占比达到57%,持续聚焦重点城市圈;实现销售面积2354.7 万方,同比下降0.3%;实现销售均价11465 元/平,同比上升7.3%,销售回款2387 亿元,回款率102.1%,回款率水平位居行业前列。拿地方面,期内公司拿地面积2157.7 万方,同比下降47.9%;拿地金额767.1 亿元,同比下降38.9%;楼面价3555 元/平,同比上升17.3%,楼面价/销售均价35.8%,同比上升7.4pct;拿地金额/销售金额为32.8%,同比下降17.2pct。土储方面,截至期末,公司土储建面1.38 亿方,其中一二线城市及长三角地区三四线城市总占比达到67%,土储较为充裕优质。开工竣工方面,新开工3169 万方,同比增长20.9%,为计划的145.2%,期内公司竣工3290 万方,同比增长7.1%,为计划的76.4%;公司预计2022年新开工面积1502 万方,对应同比增速-47.4%,竣工面积2802 万方,对应同比增速-14.8%。商业方面,期内公司商业运营总收入86.4 亿元,同比增长51%,超额2021年初确定的85 亿目标;期内公司新获取32 个吾悦广场,新增在营项目共30 个(其中4 个为委托管理项目),布局吾悦广场项目达到188 个,在营项目总数达到130个,在营总面积1238.4 万方,平均出租率97.6%,“百城百店”目标进一步推进;共26 个吾悦广场收入超1 亿元,常州武进吾悦广场收入超2 亿元,规模、运营双向发力;公司预计2022 年商业运营总收入105 亿元,新开业吾悦广场25 个,预计快增势头将延续。

      三道红线顺利进入绿档,融资成本进一步优化。三道红线方面,扣除预收款的资产负债率70%,同比下降4.1pct;净负债率为48.1%,同比上升4.4pct;现金短债比1.07,同比下降0.61,顺利进入绿档。融资成本同比下降0.15pct 至6.57%,持续优化。今年3 月初,公司回售6 亿元公司债,并按期偿付4049 万美元债;截至期末,银行授信总额度1129 亿元,其中已使用授信377 亿元,额度充裕;整体来看,公司财务状况较为稳健。

      投资建议:维持公司买入评级,考虑到行业整体调控影响,预计公司2022-24 年归母净利润增速分别为8.3%/7.1%/4.6%,对应EPS 分别为6.02/6.45/6.75 元,对应PE5.74/5.36/5.13 倍,考虑到公司土储较为充裕、商业运营业务持续推进,我们认为公司合理估值约为22 年7.5 倍PE,对应目标价45.19 元。

      风险提示:行业销售景气度下滑超预期;政策调控放松不及预期