新城控股(601155):进入绿档财务更趋稳健 双轮驱动下后地产时代迎来优化机会

类别:公司 机构:浙商证券股份有限公司 研究员:杨凡 日期:2022-04-02

事件:2022 年3 月30 日公司发布2021 年年度报告。

    投资要点

    营收稳中有升,归母净利润同比-17.4%,商业支撑整体毛利率:21 年公司实现营收1682.3 亿元,同比+15.6%,实现归母净利润126.0 亿元,同比-17.4%,归母净利润率为7.5%,较20 年下降3.0pct,基本每股收益5.59 元/股,同比-17.67%。分项收入来看:1)房地产开发销售实现营收1581.2 亿元,同比+14.9%;2)物业出租及管理实现营收79.7 亿元,同比+46.6%。我们认为,公司归母净利润下滑的主要原因:1)公司按谨慎原则计提资产减值损失53.0 亿元,同比+202%;2)公司对联合营企业投资收益从20 年28.9 亿元下降至21 年20.7 亿元,同比-28%;3)由于历史高价地结转叠加限价政策影响,公司21 年毛利率20.4%,较20 年下降3.1pct。毛利分项来看,房地产开发销售21 年毛利率17.7%,同比下降4.1pct,而物业出租及管理毛利率72.6%,同比上升1.9pct。公司商业运营毛利率显著高于房地产开发销售,且呈现上升趋势。

    全年销售小幅下滑,拿地趋于谨慎,土储货值较为充足:21 年公司实现合同销售金额2337.8 亿元,同比-6.8%,实现合同销售面积2354.7 万平方米,同比+0.3%,平均销售价格9928 元/平,同比-7.1%。市场降温环境下,公司拿地更趋谨慎,21 年共计新增土地储备总建面2157.7 万平方米,同比-47.9%,平均楼面地价为3555 元/平方米,同比+17.3%,其中商业综合体项目新增土地储备1028.6 万平方,同比-58.5%。截止21 年,公司在全国范围内合计拥有土地储备1.38 亿平方米,可满足未来2-3 年的开发运营所需,其中一、二线城市约占37%,长三角区域三、四线城市约占30%,其他区域三、四线城市约占33%。

    双轮驱动战略持续发力,商业运营表现亮眼:21 年公司实现含税租金收入86.0 亿元,同比+50.9%,其中26 座吾悦广场运营总收入超亿元。公司已在全国135 个城市布局188 座吾悦广场,开业及委托管理在营130座,吾悦广场开业面积1248.4 万平方米,同比+32.8%,平均出租率97.6%,维持较高运营水平。我们认为,商业运营+住宅开发的协同与互补是公司优越的经营模式,有助于公司穿越周期,享有后地产时代运营红利。

    多渠道助力融资降本,稳步进入绿档:公司21 年通过发行绿债、低息美元债和境内公司债,平均融资成本降至6.57%,下降0.15pct。三道红线顺利进入绿档水平,21 年剔预资产负债率69.95%,净负债率48.12%,现金短债比1.07,财务状况更趋健康。随着3 月完成31.95 亿元境内债到期偿还、提前赎回4049 万美元境外债后,公司偿债压力不断减弱。

    回购计划启动,彰显未来发展信心:公司公告计划在未来6 个月内使用自有资金回购公司股份,回购资金总额不低于1 亿元且不超过2 亿元,回购价格不超过41.39 元/股,最高回购数量4832085 股,占当前总股份0.21%。

    投资建议:买入。公司虽然受行业大势影响,21 年业绩有所波动,但公司“住宅+商业”双驱动的经营模式优势凸出,商业运营有望成为公司收入增长、毛利改善的重要驱动。我们预计公司22-24 年归母净利润为130、133、142 亿元,对应EPS 为5.75、5.89、6.30 元,考虑到公司偿债压力渐消、融资渠道通畅,且在商业运营方面具有一定优势,给予公司22 年7 倍PE 估值,对应目标价40.22 元,维持“买入”评级。

    风险提示:疫情加重影响商业、政策放松不及预期、三四线去化不及预期