新城控股(601155)年报点评:商业积极扩张 回购彰显诚意

类别:公司 机构:华泰证券股份有限公司 研究员:陈慎/刘璐/林正衡 日期:2022-04-02

诚意回购财务改善,维持“买入”

    3 月30 日公司发布21 年年报,全年实现营收1682.3 亿元,同比增长15.6%;实现归母净利润126.0 亿元,同比下降17.4%;EPS5.59 元,低于我们此前预期(6.98 元);同日公司公告将以总额上限2 亿元、回购价上限41.39元/股回购公司股份,彰显公司诚意。因22 年竣工计划收缩,我们调整2022-2024 年EPS 为5.60/5.71/6.36 元(2022-2023 年前值为7.87/9.01元)。参考可比公司2021 年7.7 倍PE 估值,我们认为公司2022 年合理PE估值为8.1 倍,目标价45.36 元(前值54.30 元),维持“买入”评级。

    毛利率下行、减值准备大增,导致增收不增利

    2021 年物业销售板块结算金额同比增长2.2%,但物业销售板块营收增速较结算金额增速高12.7pct,说明结算项目并表比例有所提升。增收不增利主要有如下原因:1)物业销售板块毛利率依然处于筑底阶段,同比-4.1pct 至17.7%;2)非并表项目收益同比下滑8.2 亿;3)因景气度下行计提减值准备48 亿,同比多增32 亿。22 年公司计划竣工面积较21 年实际竣工面积-15%,但我们预计随着行业政策的边际改善,景气度有望回升,减值准备以及毛利率对业绩的影响将弱化,可对冲结算量收缩的影响。

    商业地产收入高增长,22 年商业收入目标进一步增长22%21 年公司商业运营总收入(含税租金收入)达86.4 亿元,同比增长51%,顺利完成年初制定的85 亿目标。截至期末累计开业项目个数达130 座。截止21 年末,公司运营项目平均出租率98%,较三季度末增加2pct。公司计划2022 年实现商业总收入105 亿,新开业广场及委托管理项目25 座,依然保持积极拓展态势。商业运营板块持续增长,成熟度也在逐步提升,双轮驱动格局得以夯实,强化公司对抗行业周期的能力。

    土储充沛静待市场修复,财务升至“绿档”

    公司21 年销售额约2337.8 亿元,同比-6.85%。因21H2 房地产市场去化压力加大,销售额未能达成年初设定的全年目标(2600 亿)。21 年放缓扩储节奏,拿地额767 亿元,同比-41%,拿地额/销售额降至33%。尽管拿地谨慎,但整体而言储备相对充沛。截至21 年期末,公司总土储建面为21年销售面积的6 倍。对于公司而言,销售规模弹性更多取决于市场复苏节奏。

    公司21 年财务结构进一步优化,三道红线标准下升至“绿档”。全年平均融资成本同比下降15bp 至6.57%。3 月公司提前偿付境外美元债,同时公告高管购买公司债券计划,说明公司在资金端依然从容。

    风险提示:行业销售下滑;三四线商业地产竞争加剧。