新城控股(601155)2021年报点评:业绩有所下滑 商业运营稳健

类别:公司 机构:兴业证券股份有限公司 研究员:阎常铭/靳璐瑜/王沁雯 日期:2022-04-01

  投资要点

      业绩有所下 滑,主因盈利能力下滑、资产减值增加。2021年实现营业收入1682亿元,同比增长16%;实现归母净利润126 亿元,同比增长-17%。营收增速高于归母净利润增速的主要原因有:1)房地产开发业务盈利能力有所下降。2020年公司地产开发毛利率为17.68%,相较2020 年下降了4.06 个百分点。2)计提资产减值损失48 亿元,同比多计提32 亿。

      商业运营稳健增长,持续贡献现金流。共布局188 座吾悦广场,已开业及管理输出达130 座,平均出租率达到97.63%。全年租管费收入达86 亿元,同比增长52%。未来仍将持续贡献现金流。公司计划2022 年实现商业总收入105 亿元,新开业吾悦广场25 座。

      销售随行业下滑,拿地较谨慎。2021 年实现合同销售金额2338 亿元,同比分别下降6.85%,累计销售面积2355 万方,同比增长0.25%。公司拿地建面2158万方,拿地金额为767 亿元,拿地金额占销售金额的比重为33%,同比下降17个百分点。2022 公司计划新开工面积1502 万方,竣工2802 万方。

      三道红线达标,评级稳定,财务状况相对稳健。1)三道红线达标。截至2021年末,剔除预收账款后的资产负债率为69.95%,净负债率为48.12%,现金短债比为1.07。2)三大国际评级机构评级稳定。惠誉评级BB+,穆迪评级Ba1,标普评级BB+, MSCI 将新城控股ESG 评级上调至BB 级别。3)财务情况相对稳健。2021 年11 月和2022 年2 月分别提前赎回3.5 亿、2 亿美元债,2022年3 月提前支付公司债本息,3 月末,公司62.32 亿小公募债获上交所受理。

      4)融资成本仍控制在较低水平。2021 年全年综合融资成本6.57%,较2020 年的6.72%有所下降。

      投资建议:公司“住宅+商业”双轮驱动,商业提供稳定现金流。根据年报,我们调整公司22-23 年EPS 分别为5.64 元、5.71 元,按照2022 年3 月31 日收盘价,对应的PE 分别为5.7 倍和5.6 倍,维持“买入”评级。

      风险提示:地产销售不及预期,货币政策持续收紧,地产政策调控。