新城控股(601155):开发销售保持韧性 投资物业强劲增长

类别:公司 机构:国信证券股份有限公司 研究员:任鹤/王粤雷 日期:2022-04-01

  公司营收稳健增长,归母净利受开发毛利率下行拖累:2021 年公司实现营业收入1682 亿元,同比增长15.6%;实现归母净利润126 亿元,同比下降17.4%。

      归母净利率为7.5%,较上年下降了3.0 个百分点,主要由于综合毛利率下降3.1 个百分点至20.4%。通过细拆各业务类型,可以发现开发物业结算毛利率下降4.1 个百分点至17.7%,而投资物业租金毛利率则增加1.9 个百分点至72.6%。

      开发销售保持韧性,土储结构合理:2021 年公司实现销售面积2355 万㎡,同比增长0.2%,而销售金额2338 亿元,同比下降6.9%,主要受到销售均价同比下降7.1%的影响。公司当前土储仍可满足未来2-3 年的开发运营所需,且结构合理。截止2021 年末,公司总土地储备1.38 亿㎡,其中一二线城市占比约37%,长三角区域三四线城市占比约30%。2021 年公司新增土储建面2158 万㎡,其中商业综合体项目占比48%。

      投资物业强劲增长,助力公司穿越周期:2021 年公司实现物业出租及管理收入80 亿元,同比增长46.6%,主要受益于开业商场数量增加、在管面积同比增长33%至1248 万㎡。2021 年,公司新开业30 座吾悦广场(含4 座在营委托管理项目)。截至2021 年末,公司已在135 个城市布局188 座吾悦广场,已开业及委托管理在营数量共130 座,平均出租率达98%,其中26 座吾悦广场运营总收入超1 亿元。预期2022 年新开业25 座吾悦广场,商业运营收入目标105 亿元。

      财务稳健,迈入“绿档”:截至2021 年末,公司监管口径净负债率为48%,保持较低水平;现金短债比为1.07,短期偿债能力较好;剔除预收账款后的资产负债率为69.95%,按“三道红线”公司全部指标均达绿档要求。公司经营稳健,资信情况良好。2021 年公司经营现金流量净额220 亿元,连续4年为正;平均融资成本为6.57%,较上年下降0.15 个百分点。

      投资建议:公司开发销售保持韧性,投资物业强劲增长。预计公司2022 年、2023年归母净利分别为131.3、138.7亿元,对应最新股本的EPS分别为5.81、6.14 元,对应最新股价的PE 分别为5.3、5.0 倍,维持“买入”评级。

      风险提示:公司开发物业销售、结算不及预期,投资物业租金收入不及预期,盈利水平进一步下行超预期,或市场环境恶化超预期。