新城控股(601155):商业地产发展良好 谨慎经营稳定信用

类别:公司 机构:中信证券股份有限公司 研究员:陈聪/张全国/李宗儒 日期:2022-04-01

公司2021 年毛利率下行,且存货跌价计提谨慎,带来业绩下降。公司商业运营发展势头良好,规模位居行业前列。行业艰难时刻,公司保持保守经营策略,是保住信用重要举措。

    公司2021 年业绩下降17.4%。2021 年,公司实现营收1,682.3 亿元,同比增长15.6%,实现归母净利润126.0 亿元,同比下降17.4%。公司业绩下降主要有两个方面影响:1)和同业一样,公司开发业务毛利率持续下行,较2020 年下降4.1 个百分点至17.9%。2)公司计提48.5 亿元的存货跌价准备(2020 年为16.1 亿元)。

    更谨慎的经营策略。2021 年公司销售金额2,338 亿元,同比下降6.9%,销售面积2,355 万平米,同比增长0.3%。2021 年,公司新拓面积2,158 万平米,为同期销售92.3%。展望2022 年,公司计划新开工1,502 万平米,较2021 年计划数下降31%,计划竣工2,802 万平米,下降35%。从拿地、销售、新开工、竣工等指标看,公司经营策略更为谨慎,当然也更为安全。

    商业运营快速增长,位居行业前列。2021 年公司实现商业运营总收入(含税租金收入)86.4 亿元,同比增长52.4%。2021 年末,公司布局188 座吾悦广场,在营130 座,开业面积1,248 万平米,收入及开业规模位居行业前列。公司已沉淀深厚的商业开发和运营经验,预计项目拓展将会更专注于轻资产,以实现轻重并举的发展策略。

    穿越周期,信用至关重要。2021 年末,公司达到三道红线的绿档要求,剔除预收账款的资产负债率为69.95%, 净负债率为48.12%, 现金短债比为1.07。公司整体平均融资成本为6.57%(2020 年末为6.72%)。当然公司杠杆率和资金成本相比优秀同业还有优化空间,但谨慎的经营策略和快速增长的商业运营,是公司穿越行业周期,保有信用重要举措。

    风险因素:公司开发业务盈利能力继续下降的风险。由于可售货值不足,公司销售规模下降的风险。

    投资建议:公司2021 年毛利率下行,且存货跌价计提谨慎,带来业绩下降。公司商业运营发展势头良好,位居行业前列。在行业艰难时刻,公司采取谨慎经营策略,是保住信用的重要举措。根据公司结算节奏,我们给予2022/23 年EPS预测4.95/5.44 元(原预测7.85/8.88 元),新增2024 年EPS 预测5.53 元。

    参考可比公司估值,给予公司2022 年8x PE ,对应目标价39.7 元,维持“买入”的投资评级。