新城控股(601155):商场积极拓展 三条红线达标绿档

类别:公司 机构:上海申银万国证券研究所有限公司 研究员:袁豪/曹曼 日期:2022-03-31

  21 年业绩同比-17%、符合预期,计提减值48 亿、费用率优化。21 年营收1,682 亿元,同比+15.6%;归母净利润126.0 亿元,同比-17.4%;扣非归母净利润102.4 亿元,同比-21.5%;基本每股收益5.59 元,同比-17.7%。毛利率、归母净利率和扣非净利率分别为20.4%、7.5%和6.1%,同比分别-3.1pct、-3.0pct 和-2.9pct;地产结算毛利率17.7%,同比-4.1pct;商场毛利率72.6%,同比+1.9pct;三费费率6.7%,同比-0.6pct,其中销售、管理和财务费率分别-0.3pct、-0.3pct 和-0.0pct;IP 公允价值变动28.9 亿元,同比+13.6%;合联营投资收益20.7 亿元,同比-28.3%;计提资产减值损失48.4 亿元,同比+203%。21 年末公司预收款 1,933 亿元,同比-4.4%,覆盖21 年地产结算收入1.2 倍。

      21 年公司拟不派发现金红利。

      21 年销售额2,338 亿、同比-7%,拿地谨慎、拿地/销售额比33%。2021 年公司实现销售金额2,338 亿元,同比下降6.9%;销售面积2,355 万平,同比+0.3%;累计销售均价9,928 元/平,同比-7.1%。21 年公司拿地谨慎,拿地面积 2,158 万平,同比-47.9%,其中综合体拿地方式占比48%、同比-12pct;拿地金额767 亿元,同比-38.9%,权益比例51%、同比-15pct;拿地均价3,555 元/平,同比+17.3%。21 年公司拿地/销售金额比33%;拿地/销售面积比92%;拿地/销售均价比36%。21 年公司竣工面积3,290 万平,同比+7.1%;新开工面积 3,169 万平,同比+20.9%。22 年公司计划竣工面积 2,802 万平,同比-15%;新开工面积1,502 万平,同比-53%。

      21 年租管费86 亿、同比达+51%,新增32 座商场、拓展积极。21 年公司新获取32 座商场(重15 座、轻17 座);21 年末公司在全国135 城布局188 座吾悦广场(重156座、轻32 座)。21 年末,公司已开业商场125 个(含轻资产10 个),出租率98%;另有5 个已签约商场在交接期、尚未贡献收入;累计开业GRA/GLA 为1,180/709 万平,分别同比+30%/+32%,规模及运营能力排名行业前列。21 年公司实现含税租管费86.4 亿元,同比+51.0%,如期完成年初目标。分区域来看,江苏、浙江和安徽分别贡献全年租管费收入的34%、18%和9%,构成年末GLA 的29%、13%和10%。公司计划 22 年实现商业总收入 105 亿元、同比+22%,新开业吾悦广场及委托管理在营项目 25 座。

      三条红线达标绿档、经常性收入/利息支出提升,评级维持稳定。21 年末,公司处于三条红线绿档,剔预负债率、净负债率和现金短债比分别为69.95%/48.12%/1.07 倍,总体财务健康。21 年末,有息负债911 亿元,同比+2.9%;21 年平均融资成本6.57%,同比15bp;3 月30 日,公司62.32 亿元小公募债券获上交所受理,后续资金情况料将改善。

      21 年经常性收入/利息支出已提升至130%,同比+44pct,助力公司现金流稳定。21 年,公司维持惠誉评级BB+、穆迪Ba1、标普BB+,在行业资金困境下经营稳定性凸显。

      投资分析意见:商场积极拓展,三条红线达标绿档,维持“买入”评级。新城控股秉承“住宅+商业”双轮驱动战略,先发布局商业地产,打造优质成长标杆,乘风广阔消费市场;同时塑造了高周转开发成长典范,新环境下调整战略,争取更稳健持续成长。考虑到公司结算毛利率仍在底部区域,我们下调公司22-23 年每股盈利预测分别为5.58/5.60 元(原8.12/8.95 元),并引入23 年为5.62 元,对应22PE 仅5.5X,维持“买入”评级。

      风险提示:调控超预期收紧,去化率不及预期,疫情影响商场运营。