房地产行业存量市场:2021社会租赁住房、长租公寓市场

类别:行业 机构:上海城市房地产估价有限公司 研究员:—— 日期:2022-01-26

1、年度社会租赁住房市场整体情况

    从2021 年全市社会租赁住房市场的挂牌情况看,月度挂牌量的高位出现在4 月、总量达到超过3.4 万套。来到年中,全市社会租赁房源的挂牌量持续在低位徘徊,6~9 月份的挂牌量都在2.5 万套以下的较低水平。而进入四季度,挂牌量呈现出翘尾的走势、11、12 月的挂牌量均逼近3 万套的年初水平。总体来看,2021 全年的社会租赁住房月均挂牌量约在2.7 万余套、相较2020 年的月均挂牌量下降约30%。从挂牌房源的租金均价来看,全年呈现出逐月小幅上涨的态势,1 月份的挂牌均价在8,469 元/月、为年内的最低位。11、12 月份的挂牌均价已经逼近9,900 元/月的水平、达到年内最高位。至此,年底挂牌租金均价较年初要上涨约16%。

    从社会租赁住房的成交情况来看,全年最高点出现在4 月份、春节后的租赁需求呈现明显增长,这也与当月租赁挂牌供应大幅放量有关,当月租赁成交总量约在1.7 万套。全年各月份租赁成交量波动较大,除春节后催生的换租需求外,高校毕业季带来的租赁需求接力入市,体现在5、6 两个月成交量持续处在年内较高位、总量均达到1 万套左右的水平。进入四季度,全市租赁需求趋于减弱,尽管挂牌供应量出现翘尾,但成交量则呈现逐月走低的态势,12 月份的成交总量仅在4,700套左右、为年内第二低位。2021 年,全市月度社会房源租赁平均成交量约为8,816 套、同比2020年的月度均值要下降约36%。

    从成交均价来看,虽各月走势出现波动、但整体呈现出上扬的态势,全年租赁成交均价约为8,753 元/月、相较2020 年上涨约8.42%。

    从年度社会租赁住房的热门板块的情况来看,租赁挂牌量排名前十的板块基本与2020 年差别不大,其中仅浦东世博板块、嘉定主城区板块是新上榜的板块。陆家嘴滨江板块依旧以明显的优势排行首位,挂牌套数同比2020 年减少约30%、挂牌租金均价同比上涨约14.6%。作为传统的二手住房交易大区,金桥板块的租赁挂牌供应排名上升3个名次至第二位,挂牌套数同比减少约15%、降幅明显小于全市平均水平,挂牌租金均价同比上涨约13.6%。此外,古美罗阳、周康和嘉定主城区几个外围成熟的居住型板块,挂牌量的排名均呈现上升态势、同比2020 年的降幅均在20%左右、也都小于全市水平,主要是由于外围地区的新房市场经过多年的发展,使得存量市场上可供租赁的次新房源量逐年看涨。

    从租赁成交的板块排行来看,前十的板块与挂牌情况完全一致、仅顺位略有不同。陆家嘴滨江板块的租赁成交量持续位列第一、同比2020 年减少约38%、与全市平均水平相当,租金均价同比上涨约15%、高出全市平均水平约7 个百分点。作为拥有丰富社会租赁房源类型的市中心板块,凭借其优越的区位条件,陆家嘴能够吸引不同圈层的租客,租赁需求体量非常大,租金水平相应得到提升。浦东世博是租赁成交排名上升最快的板块,成交量同比减少约35%、降幅略小于全市平均水平,租金均价上涨约10%、较全市略高出1.5 个百分点。板块内有多条轨交线路分布、并设有多个站点,公共交通条件优越。此外板块的民办教育资源较为丰富,同时随着太古里的开业,板块的综合商业体配套能级也进一步提升,可见,颇为良好的居住体验保障了一定的租赁需求。

    2、年度住宅租赁细分市场

    从租赁住房细分市场的情况看,可进一步了解到当前市场上的租赁供求结构。2021 年,全市社会租赁挂牌的房源的建筑年代分布相对较为平均,其中2001~2005 年的房源占比依旧最大、达到20%,占比较2020 年减少约2 个百分点,1995 年以前房龄较老的房源占比整体较2020 年要缩小约4 个百分点。2011 年以后的次新公寓房源的挂牌占比,同比则扩大了约7 个百分点。

    再看租赁成交的情况,整体呈现出了与挂牌供应占比相同的变化趋势,2005 年以前建成的房源成交占比同比2020 年分别有不同程度的萎缩,总体缩小了8 个百分点。而2015 年以后房龄较新的房源,租赁成交占比相较2020 年则总体扩大了8 个百分点。可见2021 年,全市社会租赁房源中,房龄较新的公寓有所抬头、中高端租赁需求的扩大也直接带动了租赁挂牌、成交均价的上涨。

    从租赁住房的套均面积分布情况来看,2021 年全市的挂牌面积段分布情况与2020 年相比变化非常小,基本持平。市场上套均面积在90 平方米以下的小户型房源依旧占据着绝对主力,总占比接近70%,租赁成交整体与挂牌的情况相当,且与2020 年相比并未发生明显的变化。

    从租金段的分布的情况来看,月租金在5,000 元以下的挂牌房源占比相较2020 年明显萎缩,总占比同比减少约达16 个百分点, 而月租金在5,000~7,000 元的房源挂牌占比则扩大了约9 个百分点,此外,月租金在2 万元以上的高端房源挂牌占比同比也增加约4 个百分点。社会租赁房源挂牌的月租金结构整体呈现出一定的上移,这也与上述房龄段的变化情况相呼应。成交情况与挂牌情况的变化基本相一致。

    3、全市租赁住房市场租金情况

    (1) 热门租赁地区关注

    从轨交房租金排行的情况看,低端、中端市场上,排名前五的轨交站点基本都位于传统市中心,其中位于“衡复地区”的站点更是占据了绝大多数,该地区拥有较大数量的老式小区,而受到区位条件和文化软实力的正面提升影响,站点周边的小区租金整体仍维持着较高水平。高端、超高端市场上,排名前五的轨交站点分布则显得相对较分散,拥有较多老牌高品质小区的区域纷纷上榜,如水城路站、东昌路站、新天地站等周边都有颇具代表性的标志性豪宅小区,足见在租赁市场上这些地区的获认可度也普遍较高。

    从学区房的租金情况来看,各个档次上榜的学校基本都相同,仅顺位有所不同,上榜的学区基本都位于徐汇、长宁、黄浦、浦东新区,充分体现出市场对于教育资源的偏好性与认可度高度趋同。

    (2)公寓租金指数情况

    从2021 年底各环线的公寓租金指数来看,除了郊环外,其余各环线的公寓租金指数都是随着户型的增加而递减的,一房租金指数均为最高、三房的租金指数则均为最低,主要是由于小户型房源租赁活跃度最高、需求体量较大。分环线来看,内环内、内中环各类户型的公寓租金指数水平基本相当;中外环的一房指数相对最高,该环线的房源租金水平相对偏低、各类生活配套基本齐全,是普通中低端租赁需求相对最旺盛的环线。值得注意的是,郊环外的三房指数领涨各环线,该地区的房源租金水平明显偏低,大户型房源就能够满足相当一部分成员较多、支出预算又有限的低端家庭租房需求,从而促使租金快速上涨。

    从不同户型公寓租金指数的区域排行情况来看,一房指数方面,传统市区板块牢牢占据前五的位置,这些区域凭借其优越的公共交通配套条件、较高的生活配套能级,向来是上班族租房的首选地,同时由于区域内也有较多数量的小户型老公房得以控制租金支出,因此租赁需求十分旺盛、市场交投活跃,支撑了其一房租金较为明显的涨势。二房指数排名前五的区域则涵盖了部分处在中、外环沿线的区域,如宝山、闸北两区,两大区域的轨道交通、商业配套条件近年来大为改善,区域内可供租赁的房源类型较为丰富,以老工房和房龄较大的公寓房为主,租金价格总体处在中下游水平、租赁房源性价比较高,故而租金获得上涨支持。三房指数排名前五的榜单上,则不乏处在外围远郊的区域,如崇明、奉贤两区,两区的租金都处在洼地故存在较大的上涨空间。