房地产行业:2021年上海土地市场

类别:行业 机构:上海城市房地产估价有限公司 研究员:—— 日期:2022-01-21

在住宅集中供地的助力下,上海经营性用地供求再创新高,供应总量达1230.3 公顷,成交总量为1192.5 公顷,同比涨幅均在17%左右。政府加速了保障性用地和租赁住房用地的推地节奏,成为本轮经营性用地市场回暖的重要助力。

    2021 年经营性用地交易量的上涨助推年度土地出让金突破3000 亿元,总金额达3129 亿元,相较去年提升12个百分点,再度刷新历史纪录;不过整体地价水平不升反降,经营性用地成交楼面地价同比下滑13.1%,在12860 元/平方米。相较于2020 年,本年度居住用地在出让规则的调整下,成交溢价受到严格管控,尽管今年也不乏热门中心城区宅地的入市,但地价水平均保持在合理区间之内。

    年内居住用地、保障性用地、租赁住房用地交投均有不同程度的扩大,三者合力提振住宅用地2021 年供求重回高位,供应总量在782.1 公顷, 同比上涨37%,成交达749.5 公顷,同比涨幅为32%。

    总结与展望

    纵览全年土地市场呈现量升价稳的走势,住宅用地与工业用地带动市场成交回暖。住宅用地集中供应的实施提高了整体土地的供求体量,并且上海土拍规则进行了完善的调整,诸如设置中止价和最高报价,引入房地价格联动机制等,在保障房企合理利润的同时,有效控制成交溢价水平,为年度地价水平的稳定奠定了坚实的基础。另外,上海对产业项目的招商引资成果显著,已经实现工业用地成交的三连涨。从区域上看,年初“五大新城”规划提出后,推地节奏明显加快,各类用途地块加速入市,“五大新城”成为全年建设用地交投的重点区域。尤其是南汇新城,随着区域发展进入快车道,土地交易呈现高增长。

    尽管土地市场整体交易数据表现向好,但住宅用地交易中仍透露出寒意,在三轮集中供应交易中,出现过多幅宅地集中终止的情况,且全年宅地多数由国有房企兜底摘得。在现金流压力下, 民营房企拿地意愿下滑显著。虽然年末金融环境有所改善,但短期内难以扭转资金难题,预计土地市场交易市场偏谨慎的氛围将延续到下一年。