新城控股(601155)更新报告:行业下行销售降速 商业收入高增长

类别:公司 机构:华泰证券股份有限公司 研究员:陈慎/刘璐/林正衡 日期:2022-01-20

商业收入大幅提升,维持“买入”评级

    根据公司2021 年四季度经营简报,全年地产开发销售额同比略有下滑,商业运营收入快速增长。由于四季度房地产市场去化进一步恶化,销售增速下降叠加降价促销,我们预计2021-2023 年EPS 为6.98、7.87 和9.01 元(前值7.95、9.20 和10.65 元),参考可比公司2022 年Wind 一致预期6.6 倍PE 估值,公司商业持续高速扩张,开发销售稳健,我们认为公司2022 年合理PE 为6.9 倍,目标价54.30 元(前值54.06 元),维持“买入”评级。

    受市场景气度下行影响,全年销售增速下降

    据公司2021 年四季度经营简报,公司21 年销售额约2337.8 亿元,同比下降6.85%,销售面积约2354.7 万方,同比增长0.25%。第四季度均价8737元/平,较前三季度下降16%。因第四季度房地产市场去化压力进一步加大,即便公司采取了一定促销策略,基数效应下第四季度销售额及销售面积同比分别下滑28%和33%,导致销售额未能达成年初设定的全年目标。受去化下降影响,公司竣工节奏也较预期有所放缓,全年竣工面积同比增长7.1%,较年初计划完成率76%,我们预计今年营收规模增速低于我们此前预期。

    商业地产收入高增长,夯实双轮驱动发展格局

    前三季度公司商业运营总收入(含税租金收入)达86.4 亿元,同比增长51.0%,顺利完成年初制定的85 亿目标。截至2021 年末累计开业项目个数达125 座,其中自持的吾悦广场115 座,管理输出项目10 座,另外还有尚处于交接过渡期的吾悦广场5 座。加上过渡期的项目,全年新增开业项目30 座。截止21 年末,公司运营项目平均出租率98%,较三季度末增加2pct。

    公司商业运营板块持续增长,成熟度也在逐步提升,双轮驱动格局得以夯实,强化公司对抗行业周期的能力。

    受市场降温影响,下半年拿地谨慎

    公司下半年拿地节奏趋缓,全年全口径拿地额743 亿,同比下滑41%,地售比达32%,同比下降18pct,其中第四季度仅拿一块地。拿地谨慎的原因主要是市场热度下行形成阻力。从财务角度,截至三季度末,公司剔除预收账款的资产负债率75.3%,净负债率69.9%,现金短债比1.9,仍维持“黄档”标准。公司整体土储充沛,财务结构稳健,土地市场出现机遇的情况下依然保有一定主动权。

    风险提示:行业销售下滑;三四线商业地产竞争加剧。