固定收益月报:2021年房企拿地全解析

类别:债券 机构:华泰证券股份有限公司 研究员:张继强/肖乐鸣 日期:2022-01-19

核心观点

    本期信用专题关注2021 年房企分化加剧,民企拿地普遍放缓。流动性和对未来销售预期是影响房企拿地的两大因素。行业“剩者为王”格局凸显,央国企有机会优化拿地布局、提升市场份额,少数稳健头部民企仍有较强竞争力,可通过加强与国企合作、转型轻资产模式、深耕优势城市等方式保障利润水平。12 月无新增违约主体,信用债发行与净融资环比下行。信用债3年期收益率环比降幅较大,信用利差环比走势分化。策略上,当前信用债高等级短期限收益率已经降至历史低位,但短期内又难言走阔,我们建议保持杠杆交易,从品种机会做文章。

    信用专题:2021 年房企拿地概述

    2021 年地产行业景气度下行,多数房企拿地销售比、货地比同比下滑,其中民企拿地收缩尤为明显,拿地销售比上升的少数房企多为央国企。从拿地时点上看,2021 年,房企拿地节奏前高后低,二季度是拿地高峰期,主要是受到集中供地、城市土拍规则变化、年内行业景气度加速下行的影响。

    存量博弈过程中,如何看待房企拿地

    充裕的流动性和乐观的销售预期是房企拿地的基础。在行业阵痛期,房企首先考虑加快销售回款、偿付刚性债务,拿地计划优先级相对靠后。流动性差异导致央国企与民企拿地趋于分化,进而影响未来竞争潜力。拿地节奏上,集中供地、城市让利幅度、行业景气度都会影响房企拿地时点。拿地布局上,不同区域、不同城市能级地产景气度分化,考验房企 “精挑细选”的能力,未来房企拿地或将更注重优势区域的“精耕细作”。拿地方式上,收并购、城市更新、商业勾地等多元化拿地的占比可能提升,房企或增加对合作杠杆的利用,但需关注合作方风险。

    12 月市场回顾:发行与净融资环比下行、收益率环比普遍下行12 月新增违约债券3 只,无新增首次违约主体,2021 年全年信用债违约率同比下降。12 月信用债一级市场发行额、净融资额环比下行。中短票、公司债平均发行利率环比走势分化、同比明显下降。信用债收益率环比普遍下行,其中3 年期各等级收益率下行幅度较大,利差环比走势分化,城投债中短端利差环比上行较多。整体来看,12 月信用债市场资金面较宽松,但市场仍显现抱团避险特征,不同资质主体间估值分化较大。

    信用策略:高位看平,品种做文章

    当前信用债处于尴尬局面,高等级短期限收益率降至历史低位(即价格升至历史高位),信用利差保护严重不足;但资金面宽松,广义基金等投资者资金宽裕,普遍欠配,可投信用债范围又较为有限,高等级短期限信用债利差短期内难言走阔。我们建议保持杠杆交易,从品种机会做文章,通过私募债、头部城农商行次级债、券商次级债、ABS 等品种获取更高收益,板块方面产业债可能受益于稳增长宽信用,城投债以防风险为主,下沉以短久期为前提,地产债风险仍在继续发生,仍需等待行业底。

    风险提示:数据统计偏差,地产下行超预期风险。