2021年11月房企销售数据点评：房企销售降幅再扩大 困境房企负反馈显现
事件：
11 月30 日，克而瑞发布2021 年11 月房地产公司销售排行，万科单月销售排名第一，实现销售金额530 亿元，碧桂园、保利分别实现单月销售额529 亿元、380 亿元，排名第二、三，前三门槛从去年同期574 亿降至380 亿。11 月单月销售过百亿房企为27 家，较去年同期减少13 家，对比2019年同期减少3 家。
点评：
11 月房企销售额同比-33%、较前值-5pct，降幅继续扩大、预计销售仍将继续下行。11 月50 家房企单月销售金额7,096 亿元，环比-5%，较20 年同比-33%、较前值-5pct，较19 年同比-23%；销售面积为4,622 万方，环比-8%，较20 年同比-41%、较前值-5pct，较19 年同比-32%。1-11 月50 家房企累计销售金额94,152 亿元，较20 年同比+5%、较前值-2pct，较19 年同比+15%；累计销售面积为64,212 万方，较20 年同比-3%、较前值-4pct，较19 年同比+7%。11 月房企销售表现继续孱弱、并连续4 个月大幅下降，历史上较为罕见，主要源于：1）二手房指导价、房企普遍降价促销、房地产试点预期等因素综合负面影响购房者预期；2）上半年拿地少和资金紧张，导致下半年开工大降，影响下半年推盘量；3）4 季度开始按揭在途放款略有宽松，但按揭总体依然处于偏紧状态；4）下半年销售基数快速走高。我们预计在政策不调整的假设下，后续销售仍将进一步走弱。
单月销售：万科、碧桂园、保利排名前三，房企连续4 月普降、困境房企负反馈显现。从单月销售来看，万科销售排名第一，碧桂园、保利分别位列二三。其中，碧桂园529 亿（分别较20/19 年同比-34%/-38%）、恒大50 亿（YOY-89%/-87%）、万科530 亿（YOY-8%/-3%）、保利380 亿（YOY-6%/+17%）、融创367 亿（YOY-47%/-45%）、华润203 亿（YOY-30%/-22%）、中海280亿（YOY-20%/+28%）、招蛇254 亿（YOY-13%/+41%）、世茂集团180 亿（YOY-43%/-41%）、绿城296 亿（YOY-15%/+36%）、金地171 亿（YOY+12%/-2%）、旭辉165 亿（YOY-36%/-25%）、中南118 亿（YOY-56%/-50%）、龙湖226 亿（YOY-21%/+7%）、阳光城92 亿（YOY-49%/-48%）、金科130 亿（YOY-42%/-15%）、新城201 亿（YOY-31%/-17%）等。11 月房企销售持续走弱、并且连续4 个月普遍显著下降，仅个别房企销售录得正增长，如金地、雅居乐、滨江等。
累计销售：碧桂园、万科、融创保持前三，房企销售分化加剧、仅少数房企依旧靓丽。从累计销售来看，碧桂园位列第一，万科、融创位列二、三。其中，碧桂园7,290 亿（分别较20/19 年同比YOY-5%/-3%）、万科5,741 亿（YOY-5%/0%）、融创5,495 亿（YOY+6%/+10%）、保利4,982 亿（YOY+8%/+19%）、恒大4,565 亿（YOY-33%/-21%）、中海3,305 亿（YOY+3%/+9%）、招蛇2,828 亿（ YOY+15%/+44% ）、金地2,623 亿（ YOY+28%/+50% ）、华润2,705 亿（YOY+10%/+19%）、世茂2,599 亿（YOY-1%/+14%）、绿城3,190 亿（YOY+38%/+85%）、金茂2,136亿（YOY+7%/+44%）、龙湖2,504亿（YOY+3%/+12%）、旭辉2,258亿（YOY+13%/+27%）、阳光城1,737 亿（YOY-8%/-5%）、中南1,820 亿（YOY-7%/+6%）、新城2,130 亿（YOY-3%/-14%）、金科1,747 亿（YOY-11%/+15%）等。1-11 月房企销售有所分化，其中部分房企销售依然靓丽，如绿城、金地、滨江、建发等房企累计销售同比录得20%以上增长。
投资分析意见：房企销售降幅再扩大，困境房企负反馈显现，维持“看好”评级。在当前房地产行业下行趋势中，四大因素重压致使房企资金遇困，防控金融风险底线下政策亟待修复；虽然目前关键因素仍未消除，但近期高层连续发声强调维稳房地产、防控金融风险，随后多种融资渠道重新打开，多地因城施策陆续出台，我们认为政府维稳暖意已现，行业政策正常化修复开启；预计后续将遵循“先供给端修复、再需求端修复”的节奏，并猜想行业将演绎三阶段发展；此外，考虑行业加速出清后格局优化，将利好于国企龙头+优质民企。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A 股：保利发展、新城控股、招商蛇口、金科股份、金地集团、万科A；H 股：龙湖集团、华润置地、旭辉控股、中海外发展、融创中国、碧桂园；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：碧桂园服务、华润万象、新大正、旭辉永升、保利物业、中海物业、绿城服务、宝龙商业、新城悦服务。
风险提示：房地产调控政策进一步收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。
