地产行业周报:成都放宽预售资金监管 政策修复正当时

类别:行业 机构:平安证券股份有限公司 研究员:杨侃/郑茜文/郑南宏/王懂扬/刘璐 日期:2021-11-29

  本周观点:本周成都发文鼓励项目加快上市销售、提高预售监管资金使用效率,在坚持中央“房住不炒”基调的同时,多措并举缓解房企资金端压力。考虑全国10月单月投资、销售增速持续下滑, 50城11月新房日均成交仍同比降26.1%,开发商现金流承压,各参与主体信心缺失下行业下行压力犹存,基于以稳为主要求,政策仍有持续托底必要,后续不排除其他城市出台类似举措。投资建议方面,当前融资端政策底部已现,投资销售承压背景下,短期政策博弈空间犹在,中长期开发板块依旧看好现金流稳健的行业龙头,金地集团、保利发展、万科A、招商蛇口等。物管及商管板块行业空间广阔、存量稳定且自主发展强化,政策支持与集中度提升趋势下主流参与者大有可为,看好综合实力突出、经营持续向好的物管龙头,如碧桂园服务、保利物业等,以及占据购物中心优质赛道、轻资产输出实力强劲的商业运营商,如星盛商业等。产业链角度,建议关注防水龙头科顺股份等。

      政策环境监测:1)成都:鼓励项目加快上市销售,提高预售资金监管使用效率;2)国务院:支持北京城市副中心高质量发展。

      市场运行监测:1)新房成交环比回落,有望逐步企稳。本周(11.20-11.26)新房、二手房分别成交4.2万套、1.3万套,环比降12%、升10%。11月新房日均成交同比降26.1%,降幅较10月收窄0.7pct。年底推盘旺季叠加按揭端政策缓和,后续成交有望逐步企稳。2)改善型需求占比上升。2021年10月32城商品住宅成交中,90平以上套数占比环比升1.8pct至77.8%。3)推盘节奏放缓,仍将保持积极。

      10.25-10.31重点城市新推房源1.1万套,环比降23.9%;去化率61.6%,环比降6.1pct。资金压力及年终冲刺下,后续房企推盘仍将保持积极。4)库存环比上升,面临上行压力。16城取证库存10220万平,环比升1.1%。积极取证推盘及去化承压下,库存面临上行压力。5)土地成交回升、溢价率回落,一三线占比提高。上周百城土地供应建面3876.2万平、成交建面885.5万平,环比升27.1%、升13.1%;成交溢价率0.7%,环比降3.8pct。其中一、二、三线成交建面分别占比10.8%、19.2%、69.9%,环比分别升9.6pct、降27.6pct、升18.1pct。

      资本市场监测:1)地产债:本周房企境内发债71亿元,环比增加37.6亿元,无海外债发行;发行利率处于2.5%-4.6%区间,可比利率较前次以降为主。2)信托:本周集合信托发行48.4亿元,环比增加11.6亿元。3)地产股:本周房地产板块跌1.46%,跑输沪深300(-0.61%);当前地产板块PE(TTM)7.62倍,低于沪深300的13.01倍,估值处近五年5.58%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为鲁商发展、湘财股份、绿地控股;南向资金净流入前三房企为碧桂园服务、融创中国、中国海外发展。

      风险提示:1)供给充足性降低风险;2)房企大规模减值风险;3)政策呵护不及预期风险。