房地产及物管行业21年第47周周报：三批次热点城市表现不佳 中央表态促进行业良性循环

核心观点：

    本周政策情况：3 城完成集中供地三批次土拍，成都鼓励项目加快销售。深圳、南京、苏州完成集中供地三批次土拍，深圳推出11 宗，全部成交，总地价368.4 亿元，溢价率4.7%；南京推出61 宗，成交45宗，总地价324.9 亿元，溢价率3.3%，流拍率26.2%；苏州推出26宗，成交25 宗，总地价401.9 亿元，溢价率0.6%，多地块为地方国企等公司托底，三批次成交热度仍维持相对低位；成都鼓励项目加快上市销售，房企可用保函替代相应监管额度，缓解其流动性压力。

    本周基本面情况：成交规模稳定，推盘有所回升，土地溢价率持续下行。根据Wind 及房管局数据，本周47 城新房成交面积环比下降5.4%，同比下降22.3%，11 月前25 天同比下降17.4%。推盘方面，13 城单周推盘面积环比上升7.7%，同比上升30.3%，11 月前25 天推盘面积同比20 年同期上升10.6%。土地方面，2021 年第47 周土地成交面积环比上升35.8%，同比下降16.2%，出让金环比上升89.9%，同比20年同期下降29.7%，溢价率3.2%，环比下降0.2pct。

    开发板块观点：三批次热点城市表现不佳，中央表态促进行业良性循环。本周，深圳、苏州、南京三个热点城市完成第三次土地出让，三城地方国企拿地金额分别占比92%、67%、76%，头部企业（包括央企）基本放弃参与三批拿地，地方平台负责托底，基本面压力加大导致行业投资能力下降。企业为保障经营安全，加大推盘力度加速回款，但市场去化压力依然存在，成交表现较上周有所回落。刘鹤副总理表示要促进房地产行业良性循环，我们预计未来政策环境向好，对企业价值修复将起到积极影响，推荐具备管理红利的“经营绿档”房企。

    物业板块观点：板块继续回调，估值回落历史低位。本周物业板块继续回调，平均下跌3.1%，其中龙头-6.1%，非龙头-2.1%，关联地产商有不利传闻的物企超跌明显，板块整体的动态PE 回落到16.6x，触及9月20 日的次低点（最低点是11 月9 日市场传出地产信贷放松传闻前的16.3x），其中绿城服务、雅生活服务、世茂服务、金科服务、星盛商业股价均创年内新低，卓越商企服务、融创服务逼近年内最低。

    风险提示。基本面不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪。