房地产行业：政策边际放松可期 把握板块结构性机会

　　目前大部分民企存在潜在的流动性紧张，2021Q4及2022H1为美元债偿债高峰期，存在较大的暴雷风险。流动性危机是近期恒大事件的核心问题，主要包括3个原因。1）销售回血困难：

    　　公司6-10月销售额下滑，银行按揭放款周期拉长；2）融资困难：贷款两集中下银行的地产融资额度下降，受评级下调影响，信托融也资持续收紧。3）股权变现困难：三道红线限制使项目公司股权转让不畅。

    　　行业销售断崖下降，二轮土拍冷淡，融资大幅下滑。百强房企销售金额连续4个月同比呈现负增长，9、10月跌幅超过30%。二轮土拍呈高流拍、低溢价趋势，房企参与意愿明显下降，平均流拍率达31%。10月房地产企业融资总额同比下降74.8%，ABS将近三个月断发。

    　　“政策底”初现，短期内行业政策边际持续改善。9月以来，央行三度释放稳定信号，强调“两个维护”。10月全国多地银行房贷利率出现下调迹象，放款速度也有所提升。高层也多次召集部分房企召开座谈会，目的在于摸底企业内部困难，听取企业诉求和建议。央行数据显示，10月末银行业金融机构个人住房贷款余额增加3481亿元，较9月多增1013亿元，按揭有所放松，但预售资金监管趋严抵消效果。

    　　政策有望提供宽松措施，第三批集中供地有所放松。中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会，11月10日起已有多家城投公司及国企央企宣布发行中期票据、超短融资券等。当前地产信贷方面给予一定的支持，能够防止行业流动性风险的蔓延，利于金融系统整体稳定。第三批集中供地在土拍规则方面有所优化，部分城市在竞拍资质、保证金比例等方面有所放宽。

    　　后续行业政策有望持续边际放松，行业有望迎来估值修复，建议重点关注1）开发企业：保利发展、新城控股、华润置地、龙湖集团、万科A等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务、融创服务等。

    　　风险提示：项目交付风险、项目销售回款风险、行业政策调控风险。