土地前沿系列(一):国企央企参与度增加 本土优势仍在

类别:行业 机构:国泰君安证券股份有限公司 研究员:谢皓宇/白淑媛/单戈 日期:2021-09-23

  本报告导读:

      溢价率最高降幅64pct,房企拿地成本得以控制;流拍率最高提升7倍,房企拿地策略趋于谨慎;竞品质新规加剧房企内部分化,国企央企参与度增加。

      摘要:

      溢价率最高降幅64pct,房企拿地成本得以控制。近期完成第二轮土拍的城市中,福州、青岛、天津的最高溢价率均下滑至15%,济南最高溢价率直接降至0%,而四座城市第一轮土拍最高溢价率均在49%~65%的高位。溢价率的下行归因于两个方面,一是政府在竞拍规则中大幅下调溢价率上限,此轮土拍中福州、青岛、济南、天津均将溢价率上限下调至15%。二是政府加强房企购地资质与资金审查,明确禁止房企带“马甲”参与土拍,导致参与房企数量减少,土拍热度转冷。我们认为第二轮土拍中溢价率的下滑以及土拍规则调整有效降低了房企的拿地成本,给房企留下合理的利润空间。

      流拍率最高提升7 倍,房企拿地策略趋于谨慎。近期完成的第二轮土拍四座城市流拍率均出现不同程度的上升,其中济南涨幅最大,考虑政府终止出让的地块,福州、济南和天津流拍率均突破30%,济南本轮土拍流拍率高达35%,相较首轮土拍中的5%提升了7 倍。在买地金额不得超过年度销售额的40%以及各地提高土拍门槛的政策前提下,房企的拿地难度正在大幅提高。同时,严格的限价销售条件以及逐步转冷的房地产市场导致房企预期利润下行压力陡增,部分地块房企拿地意愿不足。因此在双重因素驱动下,房企将奉行更稳健的拿地策略。

      竞品质新规,加剧房企内部分化。第二批集中供地中,包括北京、杭州、青岛等多个城市采用“限地价+竞品质”的土拍规则。已完成土拍中青岛四宗地通过竞品质确定地块竞价达上限后的竞得人,最终竞得人分别为绿城、龙湖、大华和国信。在竞品质规则下,参与房企的拿地成本会进一步加大。长期来看,竞品质规则将导致房企内部两级分化加剧,头部品牌房企优势进一步扩大。

      国企央企参与度增加,本土房企优势仍在。现行政策下大型国企央企,如华润、保利、中海与金茂,具有显著的融资优势,其在土拍市场上也愈加活跃。在规模房企拿地趋于谨慎的背景下,地方性房企拿地策略更加灵活。这源自于地方性房企的信息不对称优势以及多年积累的本土运营销售经验,尤其是部分远郊地块,规模房企在利润空间不明的情形下一般不会选择参与竞拍,但地方房企借助其更为精确的信息渠道,能够低成本拿地并保障后续的利润。推荐港股的中国金茂、融创中国,受益旭辉控股集团,A 股标的推荐中南建设、万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口等,受益我爱我家,同时推荐物业板块,受益招商积余、碧桂园服务,推荐中海物业、宝龙商业。

      风险提示:政府重新放开前融、再走土地金融模式。