房地产行业2021年中报总结:重点房企优势凸显 物管行业延续高增

类别:行业 机构:西南证券股份有限公司 研究员:沈猛 日期:2021-09-16

  短期盈利承压,龙头格局稳固。2021上半年A股申万地产板块122家公司合计实现营业收入12771 亿元,同比增长30.5%,实现归母净利润682 亿元,同比下降19.4%。从结构上看,重点房企营收增速达32.0%,归母净利润增速为7.6%,均高于其他房企的20.3%和-59.5%。2021 上半年 A 股申万地产板块加权平均毛利率和净利率分别为21.8%和7.3%,受限价及土地溢价率抬升影响,有一定程度下滑。2017-2020 年A 股申万地产板块加权平均净负债率由96%下降至75%,重点房企财务稳健,2021 上半年重点房企净负债率为59%,而其他房企则为105%;现金短债比来看重点房企和其他房企则分别为1.83 和0.72。

      销售快速恢复,投资呈现分化。2021 上半年全国商品住宅销售面积7.9亿方,同比增长29.4%,商品住宅销售额8.5 万亿元,同比增长41.9%,疫情后居民购房需求得到快速释放。2021 上半年TOP10、TOP20、TOP50 和TOP100房企市销售额同比增速分别为25.4%、29.4%、35.3%、37.5%,重点房企销售增速较为稳定。上半年房企的投资力度有一定下降,财务稳健的“绿档”和“黄档”房企明显更好,重点房企土储仍保持充足,去化周期多保持在3 以上。

      部分中小型房企积极进行转型,在医美类领域,鲁商发展通过多赛道打造大健康生态,奥园美谷布局医美全产业链综合平台;科技领域,西藏城投、广宇发展布局新能源相关产业,万业企业转型半导体行业。

      物管行业高速发展,盈利能力提升。2021H1 物业板块37 家公司合计实现营业收入860 亿元,同比大幅增长55.7%,归母净利润达133 亿元,同比大幅增长65.1%。板块整体盈利水平提升,费用率大幅下降。2021H1 物管板块加权平均毛利率和净利率分别为28.8%和16.1%,较2020年提升1.1pp和1.8pp,加权平均费用率达8.8%,较2020 年下降1.2pp。

      物企在管规模持续提升,业务结构持续优化。2021H1 重点14 家物管公司合计在管面积达33.3亿平,同比提升54.5%;合计合约面积达56.3 亿平,同比提升41.4%。重点物管公司对母公司的依赖度持续下降,第三方项目面积占比由2017年的15.5%持续提升至2021H1的53.1%。多元业态持续拓展,2021H1重点物管公司非住宅业态在管面积占比为41.5%,并将服务边界拓展至城市服务。社区增值服务呈现百花齐放,重点物企社区增值服务营收占比提升至17.2%。同时,物企注重加强数字化建设,有利于降本增效,助力长远发展。

      投资建议:板块估值近期处于低位,从资金安全性和收益率综合考虑,我们建议适当增配,我们认为当前板块应当关注3 条投资主线:1)均衡型房企:万科A、旭辉控股、建发国际控股、佳兆业集团等;2)特色型房企:新城控股、华润置地、宝龙地产、龙湖集团、华侨城等;3)转型房企:奥园美谷、苏宁环球、鲁商发展、西藏城投、万业企业、广宇发展等;4)物管企业:碧桂园服务、永升生活服务、融创服务、宝龙商业、华润万象生活等。

      风险提示:房地产融资政策不及预期、销售不及预期、物管发展不及预期等。